Приобретательная давность: как оформить право собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретательная давность: как оформить право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Признание права собственности в силу приобретательной давности – право лица, которое оно получает на владение имущественным объектом (вещью) в результате длительного пользования. Возникает в условиях добросовестного, открытого и полноправного владения и распоряжения.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Кто может подать заявление?
С заявлением о признании права собственности по давности владения может обратиться в суд человек, который пользуется имуществом. Вместо него это вправе сделать и представитель по доверенности.
Если заявление рассматривается в порядке особого производства, ответчиков нет. Зато есть заинтересованные лица. Например, когда речь идет о недвижимости, таким лицом выступает территориальное отделение Росреестра.
Если же есть спор, дело рассматривается в порядке искового производства. Ответчиком выступает физическое или юридическое лицо, с которым возникли или могут возникнуть разногласия. К примеру, если имущество никто так и не принял в наследство ввиду отсутствия наследников, но оно и не признано выморочным, ответчиком выступает администрация.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.
Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.
Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность
Приобретательная давность в ГК РФ — это способ получения права собственности на квартиру, дом или землю при условии владения ими 15 и более лет. Владение такой недвижимостью осуществляется не за плату и не по договору. У фактического собственника, как правило, отсутствуют документы, удостоверяющих его право на имущество.
Справка. Приобретение права собственности по давности владения осуществляется только через суд.
Приобретение недвижимости по давности владения возможно в отношении:
- квартир, гаражей, домов, участков или доли в них, собственники которых неизвестны или отказались от имущества;
- бесхозяйного имущества.
Приобретательная давность на земельный участок не распространяется на:
- земельные участки, которыми владеют муниципальные или государственные органы;
- земельные участки, не имеющие границ или изъятые из оборота.
Сроки приобретательной давности
Срок приобретательной давности на недвижимость составляет 15 лет. Изменить его нельзя ни по соглашению сторон, ни по решению суда. Срок, установленный в законе, минимальный, то есть владеть имуществом можно и больше 15 лет.
Приобретательная давность устанавливается с того момента, когда фактический владелец начинает распоряжаться недвижимостью. Однако следует иметь ввиду 3-летний срок исковой давности — время, в течение которого законный владелец вправе обратиться в суд и потребовать вернуть свое имущество.
Три года исчисляются с того момента, когда законный собственник узнал, что имуществом пользуется другой человек.
Если в течение трех лет прежний собственник не объявился и не потребовал вернуть свое имущество, начинается срок давности. Фактически срок приобретательной давности составляет 18 лет. Поэтому владельцу имеет смысл обращаться в суд с заявлением через 18 лет.
Спор о праве на недвижимое имущество
При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Итак, как видно из статьи 234 ГК РФ, владение должно быть:
- открытым. Это значит, что владение должно быть видимым для всех, в том числе и для государства. Например, подтверждением открытости владения может быть наличие прописки в жилом помещении, осуществление ремонта, получение почтовой корреспонденции по адресу владения и т.д. Подтвердить документально открытость владения можно посредством приобщения к иску квитанций на оплату услуг ЖКХ, копии паспорта, справки из военкомата, чеков на приобретение строительных материалов для ремонта и т.д.
- добросовестным. Это значит, что имущество должно оказаться во владении на законных основаниях и в силу правомерных действий:
- непрерывным. Это значит, что имущество должно последовательно и без перерывов находиться на протяжении установленного законом срока во владении. То есть весь срок владелец должен вести себя, как собственник имущества.
Когда не применяется?
Если внимательно ознакомиться с нормами законодательства, становится понятен тот факт, что во многих случаях нельзя рассчитывать на статью о приобретательной давности.
К ним относят:
- вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект,
- при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности,
- права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией,
- если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.
Важно отметить, что судебная практика по положительным решениям в пользу хозяина имущества, желающего получить его по приобретательной давности, весьма мала.
Это связано с тем, что к гражданину предъявляются высокие требования со стороны законодательства. К тому же доказательственная база при отстаивании своих интересов в суде должна быть обширной.
В таком случае суд может принять положительное решение.
Судебная практика в нашей стране представлена судом общей юрисдикции, если в качестве истца выступает физическое лицо, и арбитражным при обращении от юридического лица.
Важно отметить, что арбитражный суд чаще принимает положительные решения по подобным категориям дел.
Одним из популярных объектов, рассматриваемых по приобретательной давности, относят земельный надел.
Это связано с тем, что иные объекты недвижимости сложны в плане оформления и требуют обширной доказательной базы.
Для подобных объектов предусмотрен определенный срок по исковой давности. Он в соответствии со статьей 196 ГК РФ составляет период в три календарных года.
Владелец участка земли получает сведения о том, что если он не выразит свое несогласие, на которое государство отводит ему три года, тогда вопрос может быть решен в пользу хозяина ухаживающего за его собственностью.
Возможно Вас заинтересует статья о том, можно ли вступить в права наследства, если прошло много лет.
Перед тем, как подать судебный иск на лицо, которое самовольно заняло территорию, нужно иметь на руках свидетельство о государственной регистрации собственности на имущественный объект.
Если указанный документ будет отсутствовать, тогда его следует получить, поскольку без него принятие искового заявления не произойдет.
Часто участок не оформлен как собственность частного владельца, но это не означает, что у него отсутствует владелец, поскольку он принадлежит местной власти или относится к категории государственных земель.
Суды накопили достаточное количество случаев, когда право на приобретательную давность не признавалось за гражданином. Причиной для такого отказа служил явный факт по незаконному использованию надела или иного имущества.
Происходило расхождение с частью первой статьи 234 ГК РФ, где предусмотрено пользование земельным участком, как личным наделом. В статье нет требования о документации на правовладение.
Однако по принципу, основывающимся на добросовестности, новый хозяин не должен был предполагать, что этот вид имущества принадлежит другому собственнику.
Поскольку он пользуется имуществом и при этом знает, что у него есть законный владелец. Подобное обстоятельство еще раз доказывает, что он пользовался имуществом без документов и знал о том, что оно принадлежит иному лицу.
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.
Исковое заявлениеобразец поможет не допустить ошибок при формировании акта. Предварительно потребуется обратиться в уполномоченные органы и заказать процедуру межевания относительно надела и производства работ кадастрового назначения. Однако, изначально потребуется подтвердить наличие законного права на имущество. В любой ситуации нужно обратиться в регистрирующий орган, чтобы подтвердить правомочие собственности. Для этого нужно решение, вынесенное судебным органом, при этом, обязательно вступление акта в законную силу. Когда данный процесс завершается, гражданину выдается выписка, сделанная из ЕГРН. В ней прописано, кто является собственником, при этом данные указываются в полной форме.
ВАЖНО !!! В практической деятельности есть реальная возможность добиться признания получения правомочия собственности в судебном порядке. При этом, требуется принимать во внимание, какие есть обстоятельства дела. Положительное решение формируется при наличии некоторых условий. В частности, чтобы не было сомнений о том, что со стороны гражданина не имеет место захват территории. Кроме того, не должно быть сведений о том, кто является владельцем надела и нет документации, подтверждающей данный момент.
Кроме того, не должно быть обязательств относительно владения наделом. В том числе, это оперативное управление или ведение хозяйственного типа. Важно учитывать то, что исковое заявление в отношении данного имущества не будет принято, если в суде уже есть иск по данному вопросу. Однако, в практической деятельности судьи имеют разные точки зрения на одни и те же обстоятельства.
В качестве примеров рассмотрения судами дел о приобретательной давности следует рассмотреть такие случаи.
Физическим лицом подано заявление в суд с целью признания за ним права собственности на недвижимость – жилой дом, на основании давности владения им. Заявителем подтверждено, что он владел домом и содержал его на протяжении 15 лет. Дом гражданин получил в наследство 20 лет назад. За весь этот период притязаний со стороны третьих лиц не было. После рассмотрения всех доказательств, гражданина признали собственником имущества.
Гражданином подано заявление в суд для оформления прав на земельный участок, которым он владеет на протяжении больше 15 лет. Однако его требования удовлетворены не были на основании статьи 16 Земельного кодекса – земля находится в государственной собственности.