Договор купли-продажи садового участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи садового участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

• Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
• Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
• Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
• Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
• Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:

• Квитанция за госпошлину.
• Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
• Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный	Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.
Оспоримый	Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.

Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.

3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.

ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.

3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).

Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Продажа земли и налоги

Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.

Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.

Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.

У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.

Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.

С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:

• если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
• если через МФЦ, то около месяца;
• если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
• если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
• Паспорта участников сделки
• Кадастровый паспорт земельного участка
• Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)

Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

• адрес земельного участка
• регистрационный и кадастровый номера
• площадь участка
• целевое назначение

Советы и рекомендации

1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

Похожие записи:

• Приказ о выдаче подотчетных сумм
• Как поставщику зарегистрироваться в ЕИС: пошаговая инструкция
• Кто мерзнет, тот работает меньше