Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

• пacпopтa владельца земли и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• акт приема-передачи участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

• кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
• согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
• письменное согласие залогодержателя;
• кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
  

Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя

📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);

📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;

📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;

📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;

📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;

📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.

Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.

Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.

Зачем проверять землю перед ее покупкой

Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.

Риски

На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог).

На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники.

Супруг продает имущество без согласия второго.

Земля принадлежит несовершеннолетнему.

Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли

Согласно статьи 8 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в кадастровый реестр вносится основная и дополнительная информация по объекту недвижимости. Данные ЕГРН – общедоступные. Бумажный вариант документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди либо воспользоваться онлайн-сервисом https://егрпонлайн.рф и через несколько минут обладать полной информацией по объекту в электронном формате.

Покупая земельный участок, стоит обратить особое внимание на такие моменты:

• Адрес;
• Площадь;
• Кадастровый номер;
• Местоположение земельного участка;
• Стоимость по кадастру;
• Категория использования земли;
• Сведения о прилегающих зонах особого назначения.

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации необходимы его точный адрес, номер по кадастру.

Графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью (например, 4500+/─ 100 кв.м). Такая погрешность обусловлена проведением кадастровых работ с невысокой точностью и требуется уточнение границ. Следовательно, надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности.

Для расчета ежегодного налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта.

Проверка личности продавца

Выделяют ещё один важный критерий, который позволит определить юридическую чистоту купли-продажи – проверка личности продавца.

Самый важный и обязательный документ – паспорт. Данные из паспорта должны полностью совпадать с информацией, которая указана в бумагах на участок. Поэтому следует внимательно проверить на соответствие эти два документа.

Важно обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, а также на подлинность самого документа. Для этого нужно знать основные требования к его оформлению и признаки подделки.

В том случае, если сделка осуществляется с участием доверенного лица собственника, то обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность. Документ должен содержать информацию о цели, с которой он выдан.

1. Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
2. Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.

   Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.

3. Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.

Что нужно проверить в выписке ЕГРН о переходе прав

В выписке из ЕГРН о переходе прав предоставляются сведения обо всех правообладателях земельного участка как бывших, так и настоящих. А также документы, на основании которых происходила смена собственника. Данные в единый государственный реестр недвижимости вносятся с 1998 года.

С 1-го марта 2023 года информация о правообладателях станет закрытой, но для того чтобы проверить участок перед покупкой достаточно знать, что если у земельного участка много раз сменялись собственники, значит здесь что-то не в порядке, требует внимательного рассмотрения или отказа от покупки.

Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ

Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!

Вот так выглядит запись, если есть ограничение или обременение. Например, запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:

Если никаких ограничений и обременений нет — этот Раздел выписки из Росреестра выглядит следующим образом:

Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:

1. Заявленные в судебном порядке права требования.
2. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
3. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
4. Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
5. Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
6. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
7. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Покупка земельного участка у собственника документы

В нашу компанию к земельным юристам все чаще обращаются клиенты за предоставлением специальной услуги для того, чтобы проанализировать документы при покупке земельного участка. И первостепенно это связанно с тем, что после проведенной и оформленной покупке участка при его ненадлежащей проверке может возникнуть множество практически нерешаемых проблем. Например, невозможность полноценного и главное законного использования земельного участка в связи с его нахождением в охранной зоне, невозможность использования приобретенного земельного участка в связи несоответствием его целевому назначению, отсутствие для данной территории правил землепользования и застройки и т.д.

Здесь мы постараемся наиболее полно раскрыть с какими непредвиденными трудностями может столкнуться приобретатель земельного участка после того как финансовые сбережения будут переданы продавцу , документы покупателю а сделка успешно зарегистрирована. Как не попасться в в расставленную продавцом ловушку и предупредить самые негативные последствия, какие документы смотреть при покупке земельного участка?

Можно ли построить дом?

Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.

Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».

Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать. Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно. При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами. Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.

Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.

Самый удачный вариант — это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.

В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.

Для чего нужна информация об отсутствии обременений на объекты недвижимости?

Ограничения, числящиеся за земельным участком, будут мешать совершению любых сделок с объектом недвижимости. Это, к примеру, купля-продажа или мена. Подобные сведения всегда запрашиваются не только сторонами сделки, но и тщательно перепроверяются сотрудниками уполномоченных органов при регистрации или работниками банка при взятии ипотеки (залоге имущества). В целях соблюдения чистоты договорных отношений нужно обязательно снять ограничения. Для этого должна быть внесена соответствующая запись в документ. Она должна иметь дату проставления, идентификационный номер.

ВАЖНО !!! Снятие обременений происходит в соответствии с правилами, установленными нормативными правовыми актами. К примеру, арест на землю может быть снят только после окончания исполнительного производства (нужно выполнить несколько определенных условий).

Сервитуты могут быть сняты гражданами в добровольном порядке по соглашению.

Бюрократические нюансы

Возьмите за правило — не работайте с копиями документов. В процессе переговоров должны изучаться исключительно оригиналы. Если продавец отказывается их предоставлять, то такая сделка несет слишком много рисков. Возможно, лицо выдает себя за другого или на имущество наложен арест с конфискацией оригинала правоустанавливающих документов.

Приобрести землю можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Операции на вторичном рынке более распространены и рискованны. Чтобы получить землю от государства, можно воспользоваться несколькими методами:

• вступить в сообщество в дачном поселке, и встать на очередь на получение участка;
• принять участие в государственных торгах, с подачей заявления в местные органы власти;
• запросить выделение приусадебного участка в тех же органах и ждать одобрения заявки.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

• Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
• Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
• Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
• Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
• Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Виды обременений земельных объектов

Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:

• Установление сервитута – ограниченное вещное право;
• Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
• Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
• Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
• Арестные мероприятия по постановлению суда;
• Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
• Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
• Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.

Как проверить земельное имущество перед его приобретением

Проверка недвижимости перед совершением сделки должна затронуть все возможные аспекты. Территория не может выступать объектом судебной тяжбы или быть обременена. Все особенности проводимой операции должны быть оговорены в договоре, особенно это касается земли с особенностями – находящейся под арестом, заложенной, обремененной.

Также по теме: Документы и процедура оформления земли в собственность

Такая недвижимость может продаваться по ценам ниже рыночных и привлекать покупателем низким ценовым уровнем, но её приобретение может принести больше проблем, чем выгоды. Узнать об обременениях земельного участка значит обезопасить себя от надвигающихся осложнений.

Учитывая, что все ограничения в использовании недвижимости должны быть зарегистрированы, о них можно узнать в официально представляемых документах, где такая информация может содержаться. К ним относятся:

1. Выписка из ЕГРП. Наиболее часто запрашиваемая бумага. В ней отражены:

• Правообладатель территории;
• Установленные ограничения;
• Правопритязания и оспариваемые в суде права требования;
• Определенная категория, в которую входит земля, вид её использования;
• Кадастровые характеристики, адрес расположения.

1. Кадастровая выписка на территорию.
2. Копия бумаги, удостоверяющей ранее приобретенное право на имущество. Это могут быть акты органов местного муниципалитета, удостоверения старого формата и другое. В них можно увидеть основания приобретения правомочий на участок, данные о субъекте права и недвижимости.
3. Свидетельство о регистрации права. В нем отдельным пунктом указываются сведения о существующих ограничениях – ипотеке, залоге и т.д.
4. Межевой план земли. Содержит сведения о порядке образования площади, о согласовании границ с соседними землепользователями, проведение кадастровых работ, координаты границ и схему расположения.
5. Материалы топосъемки. Позволяет выявить неучтенные в кадастре возведенные предметы, коммуникации и др.
6. Генплан поселения либо схема территориального планирования. Включает сведения о запланированном изъятии земли для нужд муниципалитета либо государства с целью размещения объектов соответствующей важности.
7. Проект планировки либо межевания территории.
8. Выкопировка из карты района места расположения угодий. Позволяет определить наличие на интересующей площади разных инженерных сетей и коммуникаций (газо-, теплопроводов и др.), не занесенных в единый кадастр.
9. Запросы в газовые, нефтяные организации, военные службы о прохождении по территории надела разны коммуникаций (трубы, провода), являющихся обременением для неё. Определяет всевозможные ограничения будущего использования недвижимости, его освоения, осуществления строительных работ

Похожие записи:

• Прописка в ДНП. Миф или реальность?
• Индексация пенсий и социальных выплат в 2023 году — на сколько повысят и когда
• Как в 2023 году работать с формами СТД-Р и СТД-ПФР