Налог с продажи подаренной квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи подаренной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В нк прописали порядок обложения ндфл полученной в дар недвижимости
29 сентября Владимир Путин подписал закон № 325-ФЗ о внесении очередных масштабных поправок в НК РФ. Помимо нововведений в общую часть Кодекса, изменения также коснулись и ряда налогов, в том числе НДС, НДФЛ, налога на прибыль, земельного налога и ПСН.
ФНС России разъяснила порядок расчета НДФЛ в отношении полученной в дар недвижимостиВедомство указало, что такой налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества, и лишь при ее отсутствии допустимо использовать инвентаризационную стоимость объекта
В частности, Кодекс дополнен положениями, детализирующими порядок исчисления НДФЛ с полученного в дар имущества или доходов от его продажи. Согласно новой ст. 214.
10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости в ЕГРН, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то именно последнее произведение будет считаться налогооблагаемым доходом.
Такое правило не применяется при отсутствии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта.
При продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, сумма полученного дохода определяется пропорционально доле в праве собственности на такой объект. При реализации совместного имущества сумма дохода определяется в равных долях для всех его совместных собственников.
Доход налогоплательщика, получившего в дар недвижимость, определяется исходя из ее кадастровой стоимости в ЕГРН. Отмечено, что при получении недвижимости в порядке наследования или дарения между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не взимается, но при продаже такой недвижимости налог будет взиматься с полученных доходов за минусом расходов на его приобретение.
Поправки устанавливают возможность применения налогоплательщиками вычетов при продаже доставшегося в Наследство или подаренного имущества, а также при получении в дар недвижимости, для этого потребуются подтверждающие расходы документы.
При применении налоговых вычетов можно учитывать расходы по погашению не только банковских кредитов, но и займов иных организаций, если они были выданы в соответствии с программами помощи отдельным заемщикам по ипотечным жилищным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.
Детализирован порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, приобретенной в рамках господдержки семей с детьми.
Если налогоплательщик не исчислил и не уплатил налог, его расчетом займется налоговый орган на основе имеющихся у него данных. Сумма налога будет определяться на основе налоговых ставок, указанных в ст. 224 НК РФ.
Закон вступает в силу с даты его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок.
Комментируя принятый закон, адвокат АП г. Москвы Иван Белов отметил, что он привнес изменения в правила расчета не только доходов от продажи подаренной и безвозмездно полученной недвижимости, но и соответствующих расходов. «При расчете доходов от продажи доставшейся в дар недвижимости теперь следует ориентироваться только на кадастровую стоимость.
Ранее у налоговых органов возникали затруднения при расчете такого дохода, получаемого гражданами в натуральной форме, так как не было единой методики. Предполагалось, что граждане не будут заказывать всякий раз рыночную оценку имущества, да и для налоговых инспекций это было бы затратно. Поэтому в 2015 г.
Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре дел по гл. 23 НК РФ предложил облагать налогом полученную в дар недвижимость по опубликованной кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не была установлена, применялась инвентаризационная (по данным БТИ) стоимость.
При продаже недвижимости, как и ранее, физическому лицу вменяется доход в размере не менее 70% от кадастровой стоимости», – пояснил Эксперт.
По словам адвоката, раньше гражданин имел право уменьшить полученный от продажи подарка доход только на те расходы, которые были фактически понесены. «Например, в виде уплаченного при получении подарка НДФЛ, но не более того.
Сейчас в законе предложено учитывать расходы “в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества”. Это означает, что последующая продажа подаренного имущества теперь стала гораздо менее обременительна.
При продаже недвижимости, подаренной гражданину, он заплатит налог только с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью, если ранее с этой кадастровой стоимости он исчислил и уплатил налог.
Если гражданин был освобожден от обязанности платить налог на полученное имущество (например, в наследство или в дар от близкого родственника), при его продаже он вправе учесть расходы на приобретение того лица, от которого получил это имущество, если до того они этим лицом не были учтены», – заключил Иван Белов.
Руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting, адвокат Екатерина Болдинова отметила, что Закон № 325-ФЗ внес большое количество изменений в различные главы НК РФ. По ее мнению, глава об НДФЛ подверглась важным изменениям, устанавливающим новые правила расчета налога при продаже ранее полученного в дар имущества.
Эксперт пояснила, что с 1 января 2020 г. в такой ситуации налогоплательщик может применить вычет в размере документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
«Действительно, при получении недвижимого имущества в дар (кроме случаев получения его в дар от лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками) физическое лицо уплачивает НДФЛ, поскольку у него возникает доход в форме материальной выгоды.
Ранее НК РФ не пояснял, как должен определяться размер такого дохода, в связи с чем у налогоплательщиков часто возникали вопросы, какой величиной пользоваться, кадастровой или рыночной стоимостью.
Была масса разъяснений Минфина, в которых шла речь о том, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества, а рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком. Одно из последних таких разъяснений Минфина – письмо № 03-04-05/4637 от 28 января 2019 г.», – отметила она.
Адвокат отметила, что в случае продажи подаренной квартиры у налогоплательщика возникает уже другой вид дохода – доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
«Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Вычет предоставлялся в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается.
Для случаев, когда налогоплательщик получил квартиру/дом/дачу в дар не от родственника, а затем решил ее продать, получалось, что он должен произвести целый ряд действий: 1) оценить стоимость полученного в дар имущества с оценщиком (тоже отнюдь не бесплатно); 2) уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного дара; 3) уплатить налог с дохода, полученного при продаже, за вычетом суммы не более 1 млн руб. Если все это случилось в одном налоговом периоде, то в декларации 3-НДФЛ налогоплательщик должен был бы отразить оба вида полученных доходов и уплатить с них налоги», – пояснила Екатерина Болдинова.
Она добавила, что с 1 января следующего года налогоплательщик, получивший недвижимость в дар, уплачивает НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН. «Уплаченные суммы НДФЛ могут быть использованы им впоследствии, при продаже этого имущества, в качестве суммы вычета.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
С продажи подаренной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею: меньше 3 лет при получении в дар от близких родственников и членов семьи; меньше 3 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, не имея при этом другого жилья; меньше 5 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, имея в собственности другое жилье.
Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи квартиры.
Если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи, налог можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычета НДФЛ, который был оплачен при получении квартиры в дар + с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье.
До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.
Таким образом, с прибыли, полученной от продажи подаренной квартиры, платится налог. От налогообложения человек освобождается в нескольких случаях: например, если он владел квартирой более 5 лет (или 3 лет, но жилье было подарено близким родственником) или если сумма налога по итогам расчетов отрицательная.
Направить документы в налоговую необходимо до 30 апреля того года, который идет за годом продажи квартиры и получения прибыли, а оплатить рассчитанный налог – до 15 июля того же года.
При неподаче декларации и неоплате налога человек рискует столкнуться со штрафами и пенями, с принудительным взысканием задолженности в судебном порядке.
Каким налогом облагается сделка?
Купля-продажа – это сделка, которая на сегодняшний день в соответствии с налоговым кодексом облагается налогом. Данный налог составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Для того, чтобы вычислить сумму налога необходимо знать кадастровую стоимость недвижимости. Вы можете провести оценку и сделать это заранее.
- Для этого вы должны пригласить кадастрового специалиста. Его услуги являются платными.
Если вы не хотите тратиться, то примерную кадастровую стоимость назовет налоговый орган при получении документов о купле-продаже. Однако, сумма налога в этой ситуации может быть слегка занижена.
- Далее, вам необходимо самому считать, какова будет стоимость налога на данную сделку. Для этого вы должны кадастровую стоимость недвижимости умножить на 0,13. Полученная стоимость будет являться суммой налога, который обязателен к уплате.
Бремя уплаты налога лежит на покупателе. Именно он приобретает недвижимость, а значит более всех заинтересован в ее отчуждении. Однако, договором купли-продажи могут быть прописаны и иные правила, например стороны могут поделить между собой налог, или заплатить его должен продавец.
- Оплата налога обязательна в течение 3 месяцев после осуществления сделки. Для того, чтобы оплатить налог необходимо должным образом составить налоговую декларацию. Настоятельно рекомендуем вам обратиться в соответствующие структуры и органы для того, чтобы составить этот документ.
На сегодняшний день существует много частных фирм и компаний, которые окажут вам посредничество. Самостоятельное составление налоговой декларации это весьма сложный процесс, который практически обречен на провал.
Как мы уже сказали выше, при расчете суммы налога берется кадастровая стоимость. Однако такая сумма не учитывает затрат на ремонт, и других улучшений жилья. Если за время обладания недвижимостью вы существенно улучшили состояние, а кадастровый инженер никаким образом не отобразил это, то вы можете самостоятельно ходатайствовать об этом увеличение суммы.
Для этого вы должны предоставить документы, которые свидетельствуют о ваших тратах.
Например:
- чеки на приобретение стройматериалов или декоративных элементов;
- оплата услуг рабочим;
- договора найма и подряда.
Особенности оплаты налогов
Продажа подаренного имущества в виде квартиры, практически не отличается от того, если бы осуществлялась продажа квартиры, купленной лично. Единственный нюанс, следует обратить внимание на моменты, обозначенные в законодательстве.
В ст. № 208 и № 209, в п.1 ст.№ 224 Налогового кодекса РФ утверждается, что доходы, которые получили налоговые резиденты от реализации квартиры, считаются объектами налога на доходы граждан по ставке 13% (НДФЛ). Каждый человек, таким образом, в процессе продажи недвижимости обязан уплатить НДФЛ от полученного дохода в размере 13%. Доход – сумма, поступившая от продажи недвижимости.
Отмечается, что согласно п.1 ст.№ 220 кодекса РФ предоставляются налогоплательщику налоговые вычеты. Если недвижимостью владеть на протяжении трех лет и больше, появляется право вычитать всю сумму доходов из налогооблагаемой базы, доходы получаются от продажи квартиры, сюда относится и подаренная.
Продажа подаренной квартиры – это процедура, регламентированная законодательными нормами. Она обладает определенными юридическими тонкостями.
Сложности могут возникнуть, если была подарена не вся квартира, а только доля в ней. Если недвижимостью владеет несколько человек, то для реализации своей доли владельцу необходимо уведомить сособственников о предстоящей сделке. Это делается в письменной форме.
Дело в том, что у совладельцев есть преимущественное право покупки, лишить которого их нельзя. Если спустя месяц после направления уведомления никто из совладельцев не изъявил желания приобрести продаваемую долю, то можно ее продавать посторонним людям.
Как уже говорилось выше, согласия мужа или жены на сделку получать не нужно. Однако в этом правиле есть исключение. Если за период владения квартирой супруги сделали дорогостоящий ремонт, муж или жена могут претендовать на долю в праве собственности или денежную компенсацию. В этой ситуации потребуется доказать, что расходы на ремонт понесли оба супруга.
Также следует принять во внимание, что если один из супругов продает полученную в подарок квартиру, а за вырученные деньги приобретает новое жилье, то эта недвижимость уже будет совместно нажитым имуществом. Доказать, что новая жилплощадь приобреталась за личные деньги, вырученные от продажи подаренной квартиры, можно только в судебном порядке. На практике положительного решения суда истцы добиваются довольно редко.
Если недвижимость передавалась в дар несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то для ее продажи требуется согласие органов опеки и попечительства. Оно будет выдано только в том случае, если вместо старого жилья будет предоставлено новое с равнозначными условиями. Если после реализации квартиры подразумевается, что несовершеннолетний или недееспособный гражданин будет помещен в социальное учреждение, то деньги, полученные от продажи, перечисляются на его лицевой счет.
Платить налог с квартиры, подаренной родственником (близким) не нужно, если с момента оформления дарственной прошло 3 года. Для остальных случаев этот срок равен 5 годам. Такие правила установлены с 2016 г., для подаренных ранее квартир минимальный срок владения был равен 3 годам в общем случае, а подаренное близким родственником жилье налогом не облагалось. При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 минимальный срок владения – 3 года
До 2016 г. сумма налогового платежа исчислялась исходя из размера дохода по договору купли-продажи, а после принятия изменений в НК – из величины кадастровой стоимости жилплощади. Хозяин продаваемого жилья имеет право на налоговый вычет в размере 1000000 руб (это сумма, которая не учитывается при определении величины налогового платежа). По действующим правилам сумма налогооблагаемой базы умножается на коэффициент 0.7 и от получившегося значения считается налог в размере 13%.
Правоотношения, которые возникают при прохождении процедуры дарения, основываются на Главе 32 ГК РФ. В ней четко определено понятие договора дарения – гражданско-правовой сделки, предусматривающей переход права собственности на определенное имущество.
По закону соглашение признается необратимым. Однако, когда возникают существенные обстоятельства, его можно аннулировать или расторгнуть.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Владелец квартиры, полученной в дар, имеет право на ее продажу. Но возможность заключения подобной сделки основывается на нескольких условиях:
- у собственника присутствует договор дарения на жилье;
- супруг (супруга) продавца не имеет возражений касательно продажи;
- стороны сделки абсолютно адекватные и дееспособные граждане.
Новый владелец подаренной квартиры получает следующие законные возможности:
- продажа квартиры;
- передача недвижимости по дарственной другому человеку;
- использование жилья в качестве залога при оформлении кредита;
- сдача жилья в аренду.
Дарственная не обременяет недвижимость, поэтому ее новому владельцу нет необходимости получать разрешения дарителя для того, чтобы продать квартиру или подарить ее другому лицу.
Всегда или нужно платить налог
elenathewise/Depositphotos
При продаже подаренной жилплощади на ее бывшего владельца закон возлагает обязанность по уплате налога на доход физических лиц. Но его необходимо платить лишь в том случае, если владелец продал жилье до истечения минимально возможного срока, установленного законодательством.
В соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса РФ этот срок зависит от степени родства между дарителем квартиры и одаряемым:
- если жилплощадь была получена в дар от близкого родственника, она должна находиться в его владении как минимум 3 года;
- во всех прочих случаях продавец подаренной квартиры освобождается от налогового платежа по истечении 5 лет с момента принятия дара (если региональным законом не установлен меньший срок);
- при продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 года минимальный срок владения – 3 года.
Степень родства определяется согласно правилам, установленным Семейным кодексом РФ. В соответствии с ними близкими родственниками следует считать:
- родителей;
- детей;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков.
Данными положениями следует руководствоваться, если дарение квартиры было оформлено не раньше 1 января 2016 года.
Если жилье было подарено в 2015 году или ранее, действуют иные правила. Они гласят, что если недвижимость подарена близким родственником, платить налог вовсе не нужно. В случае, когда даритель не имеет с одаряемым близкого родства, доходы с продажи жилплощади не облагаются налогом по истечении 3 лет со дня оформления дарственной.
Моментом, с которого начинается течение срока владения подаренной квартирой, считается день регистрации права собственности на недвижимость и внесения записи об этом действии в ЕГРН.
Новый закон утверждает следующее:
- если квартира в собственности более 3 лет, причем жилье было подарено близким родственником (ребенком, родителем, бабушкой, дедушкой, сестрой или братом), то налог платить не нужно;
- если квартира в собственности более 5 лет, то налог платить не нужно (даже если квартира была подарена не близким родственником – дядей, тетей);
- наконец, если жилье в собственности менее 3 лет (получено от близкого родственника) или менее 5 лет (во всех других ситуациях), то для физических лиц установлен налог на прибыль от продажи квартиры в размере 13 %.
Для того чтобы установить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо обратиться к специалистам, которые определят данный параметр с учетом нескольких факторов (метраж жилья, адрес его расположения, другие показатели).