Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Как проходит процедура обмена
Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.
Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:
- Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
- Получения устного согласия на сделку от его собственника.
- Сбора пакета документов на квартиру.
- Проверки документации на дом, представленной его собственником.
- Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
- Подписания договоров.
- Регистрации в государственном органе (Росреестр).
После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Преимущества и недостатки
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
У этой сделки есть свои преимущества:
- она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
- возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
- отсутствие соседей в пределах одного дома;
- возможность возводить дополнительные постройки на участке;
- благоприятная экология;
- экономия на коммунальных расходах.
Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.
Оценка преимуществ и недостатков частного дома сугубо индивидуальна, так как каждый имеет свои пристрастия и привычки, а также потребности в комфортном жилье. Тем не менее, к основным достоинствам проживания в частном доме можно отнести:
- возможность увеличить свои квадратные метры, что остро необходимо для многодетных семей;
- создание идеальных условий для роста детей, которые смогут часто проводить время на свежем воздухе;
- постройка дополнительных объектов, включая детские площадки, бани, веранды и другие пристройки;
- отсутствие соседей, а значит и потопа, неожиданных ремонтных работ и бессонных ночей;
- создание условий для разведения домашних животных, ведь им не придется жить на одной территории с людьми;
- при наличии небольшого огорода можно сажать любые овощные культуры, деревья и разводить цветы.
Плюс ко всему владельцам частных домов не придется платить за всевозможные услуги ЖКХ, дополнительные сборы жильцов на проведение ремонта подъезда и прочих общественных «поборов».
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Актуальные объявления в Кемерово по запросу: Обмен дома на квартиру.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Чтобы изначально сделка принимала правильное направление, лучше воспользоваться услугами риэлторов, которые работают только с проверенной базой объектов недвижимости в разных городах и поселках.
Перед приобретением недвижимости посредством заключения договора мены сторонам необходимо не только подготовить документы соответствующим образом, но и удостовериться в том, что реализуемые жилые объекты соответствуют заявлением продавца.
Возможность обмена квартиры на дом регулируется главой 31 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае одна сторона передает второй стороне свое личное имущество, которая в свою очередь предоставляет другую недвижимость для сделки.
Существует два основных варианта обмена:
- Равноценный;
- Неравноценный.
Обмен будет признан равноценным и законным, если оба объекта являются равноценными по оценочной стоимости.
Если обмен не является равноценным, зачастую участники сделки договариваются о доплате самостоятельно. Все условия обмена необходимо оформить документально в договоре мены. Для этого его следует заверить у нотариуса. Только в этом случае можно рассчитывать на соблюдение договоренностей.
Да, можно. Данное правило указано в статье 72 ЖК РФ и статье 81 ЖК РФ. Для этого требуются:
- Согласия всех жильцов как текущей квартиры, так и той, обмен на которую совершается.
- Согласие владельца (муниципалитет или государство).
- Согласие органов опеки (если в любой из квартир проживает хотя бы один несовершеннолетний).
Органы опеки с большим подозрением относятся к обмену большей жилплощади на меньшую, так как это может являться признаком нарушения прав ребенка. Придется доказывать необходимость такой операции документально.
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
У этой сделки есть свои преимущества:
- она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
- возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
- отсутствие соседей в пределах одного дома;
- возможность возводить дополнительные постройки на участке;
- благоприятная экология;
- экономия на коммунальных расходах.
Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.
Оценка преимуществ и недостатков частного дома сугубо индивидуальна, так как каждый имеет свои пристрастия и привычки, а также потребности в комфортном жилье. Тем не менее, к основным достоинствам проживания в частном доме можно отнести:
- возможность увеличить свои квадратные метры, что остро необходимо для многодетных семей;
- создание идеальных условий для роста детей, которые смогут часто проводить время на свежем воздухе;
- постройка дополнительных объектов, включая детские площадки, бани, веранды и другие пристройки;
- отсутствие соседей, а значит и потопа, неожиданных ремонтных работ и бессонных ночей;
- создание условий для разведения домашних животных, ведь им не придется жить на одной территории с людьми;
- при наличии небольшого огорода можно сажать любые овощные культуры, деревья и разводить цветы.
Плюс ко всему владельцам частных домов не придется платить за всевозможные услуги ЖКХ, дополнительные сборы жильцов на проведение ремонта подъезда и прочих общественных «поборов».
Обмен квартир и комнат в Кемеровской области
При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.
Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.
Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.
Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).
В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.
Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.
Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?
Предлагаем ознакомиться Как взаимодействовать с посредниками при сдаче квартиры в аренду
В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.
Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).
Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.
Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:
- судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
- неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
- отказ органов опеки и попечительства.
Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.
Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.
Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.
Процедура обмена частного дома на квартиру
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Необходимые документы для совершения обмена частного дома на квартиру
Процедура регистрации передачи прав собственности на жилой дом и квартиру согласно договору обмена производится одномоментно в регистрационном органе, в подведомственности которого находится местонахождение жилых помещений. Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.
Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.
Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.
Подводные камни сделки
Если есть сомнения в планируемой сделке: чистоте предоставляемых документов, вариант обмена не устраивает одну из сторон, размер доплаты необоснованно завышен, то сделку лучше не проводить и обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.
На что необходимо обратить внимание при оформлении договора мены. Продавец квартиры для получения выгоды в виде доплаты может завысить стоимость квадратного метра, продаваемой жилой площади.
Какие действия предпринять:
- Чтобы избежать необоснованной стоимости квартиры, требуется перед сделкой самостоятельно провести мониторинг продажи квартир равноценной площадью и находящихся примерно в одном и том же районе.
- Внимательно изучить справку об оценке рыночной стоимости квартиры от независимых экспертов и если стоимость превышает существующую на рынке недвижимости, то необходимо согласовать со второй стороной уменьшение суммы, приводя факты, либо отказаться от покупки, найдя более приемлемый вариант.
Пусть придётся потратиться на услуги агенства недвижимости, предоставляемые риэлтерами, но в этом случае возникнет право выбора, не потребуется тратить время на подбор нужного варианта, сбор и проверку документов.
Какими законами регламентируется?
При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.
Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.
Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.
Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.
Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.
Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.
Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.
Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.
Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).
Условия участия в акции
Возможность участия заказчика в программе «Квартира на дом» подтверждается по результатам юридической экспертизы прав собственности на имеющееся у него жилье. Неблагоприятным фактором считается долевое владение недвижимостью, где хотя бы один из участников не достиг совершеннолетия. Компания «Инвест-Строй» старается найти оптимальное решение для каждого своего клиента:
- Потенциальный заказчик закрепляется за менеджером службы продаж, который оказывает ему консультационные услуги, предлагает варианты покупки жилья, участвует в сборе и согласовании необходимых документов.
- Все расходы по приобретению участка земли и возведению на нем новой постройки несет застройщик. Для минимизации финансовых потерь, связанных с риском отказа клиента от заключения сделки, при подписании договора покупатель вносит залог в размере от 300 до 500 тысяч рублей. Эта сумма входит в общую стоимость приобретаемого объекта и теряется лишь в случае невыполнения обязательств выкупа построенного объекта.
- Если за период строительства нового дома сбыть старую квартиру не удалось, то компания «Инвест-Строй» сама выкупит ее по цене на 5-10% ниже минимального порога, указанного в предварительном договоре, заключенном с клиентом при начале сотрудничества.
Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.
Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.
Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.
Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.
Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.
Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.