Что такое общая собственность?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое общая собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».
Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Приобретение жилья у нескольких собственников
При покупке жилой недвижимости, являющейся совместным имуществом, в договоре купли-продажи достаточно подписи только одного из хозяев жилья. Но для окончательного завершения сделки необходимо заверенное нотариусом согласие всех собственников недвижимости.
Если вы покупаете квартиру в совместной собственности, то вам следует проверить несколько документов перед заключением сделки:
— выписку из ЕГРН
— паспорта супругов
— свидетельство о браке
— свидетельство о государственной регистрации права собственности
— документ, по которому продавцы получили эту недвижимость
— брачный договор, если он был заключен между супругами.
Если вы хотите удостовериться, что продаваемое жилье находится в совместной собственности, нужно в первую очередь смотреть свидетельство о госрегистрации права собственности. Однако следует знать, что такой документ вам не смогут предоставить, если жилая недвижимость была куплена позднее 15 июля 20 16 года. В таком случае лучше всего заказать выписку из ЕГРН.
Совместная и долевая – это разновидности общей собственности, когда право на какое-либо имущество имеется одновременно у нескольких (то есть двух и более) лиц. Однако сами эти понятия значительно отличаются:
- Долевая– когда каждому из сособственников принадлежит определённая доля в праве на вещь. Условно говоря: допустим, гражданин А. и гражданка Б. вскладчину купили квартиру стоимостью 12 млн. рублей, при этом А. внёс 8 млн,, а Б. – 4 млн. В этом случае, скорее всего, квартира будет зарегистрирована на них так, что А. достанется 3/4, а Б. – 1/4.
- Совместная– ситуация, когда конкретные доли в праве на вещь вообще не определяются, а имущество считается принадлежащим сразу всем участникам в равной мере.
Совместная собственность
Совместная собственность на квартиру без определения долей может возникать только их четко установленных законом обстоятельств.
Варианты совместной собственности закрепляются статьями 256 и 257 ГК РФ. Градация осуществляется с учетом оснований возникновение имущественных прав.
Предусматриваются следующие виды совместного владения имуществом:
- Собственность супругов. Сюда входит все объекты, приобретенные мужем и женой в период брака. Пользование, распоряжение и владение вещами осуществляется по взаимному согласию. Сделки с имуществом одного супруга предполагает презумпцию, то есть предполагается согласие жены (мужа).
- Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Сюда включаются такие объекты, как земля, техника, постройки, скот, птицы и иные ресурсы. Также сюда относят продукцию, которая была получены в ходе работы фермы. Цель приобретения такого имущества, осуществляемого на общие средства участников КФХ, — ведение хозяйственной деятельности.
Разница между совместной и долевой собственностью
Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:
- при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
- при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).
Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.
| Общая совместная собственность | Общая долевая собственность |
| Документально доли собственников не выделены – свидетельство о праве собственности, выписка или документ-основание содержит только слово «собственность», «совместная собственность» или «совместно с Ф.И.О супруга» | Документально четко определены доли каждого собственника как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее. |
| Имущество может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит все равно обоим | Имущество оформляется на конкретного собственника. Если мужу принадлежит 1/2 доли на квартиру (пополам с женой), то жена не имеет никакого отношения к этой половине |
| При продаже общей недвижимости нужно брать нотариальное согласие супруга | При продаже общей недвижимости нужно соблюдать преимущественное право покупки супруга, а не оформлять нотариальное согласие |
| Налог на имущество каждый год приходит общий – супруги платят одну сумму за двоих | Имущественный налог приходит отдельно на каждого – каждый платит за себя |
| При покупке квартиры налоговый вычет можно «объединить» и перераспределить на одного из супругов | Имущественный вычет при покупке нельзя перераспределить – а только применить к своим долям |
| Имущество делится при разводе, как правило, пополам | При разводе каждый остается при своей доле |
| После смерти второй супруг забирает свою супружескую половину + обязательную долю в наследстве. Например, после смерти мужа делиться между наследниками будет только половина квартиры, т.к. вторая половина – это совместно нажитое имущество жены. | После смерти доля умершего делится поровну между наследниками, т.к. совместной части с супругом в ней нет |
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
Во время сделок с недвижимостью, будь то покупка или продажа, участники сделки, составляют и заключают договор купли-продажи, регламентирующий права и обязанности сторон. На основании этого документа происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Важно! Договора купли-продажи заключаются в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и регистрируется в Росреестре, чтобы подтвердить по нему переход права собственности, только после этого договор имеет юридическую силу.
Так же следует отметить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке указываются индивидуальные данные объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если таковые отсутствуют, документ может быть признан недействительным в результате несогласованности сторон.
Если в момент передачи от продавца к покупателю объекта недвижимости соответствует условиям договора, в этом случае обе стороны подписывается специальный передаточный документ – акт приемки-передачи. В случае же заявления покупателем о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Так же возникнуть право собственности может в результате приватизации. Так, согласно законодательству Российской Федерации каждый гражданин имеет право единожды приобрести жилье, приняв участие в бесплатной приватизации муниципальной и государственной недвижимости. В этом случае, важно помнить, что граждане, принявшие участие в данной процедуре будучи в несовершеннолетнем возрасте, сохраняют за собой право повторного прохождения процедуры приватизации в совершеннолетнем возрасте. Так же следует отметить, что все собственники приватизированной жилой недвижимости, имеют документальное подтверждение своего права собственности, охраняемое законодательством.
Общая долевая собственность
Право общей долевой собственности предполагает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Вместе с тем каждому из них принадлежит право на определенную долю, поэтому она называется долевой.
В юридической литературе существуют различные подходы к понятию доли собственника в общей собственности. Юридическое значение доли собственника в общей собственности является предметом спора юристов на протяжении многих лет.
Неудачной следует считать и конструкцию идеальной доли, которая сводит право на долю к ее стоимостному выражению. В качестве идеальной доли выступает какая-то часть стоимости вещи без учета ее потребительских свойств. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности. Понятие идеальной доли используется в отличие от реальной для того, чтобы подчеркнуть, что доля собственника не является долей имущества в натуре. Конструкции реальной и идеальной доли не раскрывают сущности отношений права общей долевой собственности и приводят к устранению института права общей долевой собственности.
Наиболее предпочтительной и обоснованной представляется позиция авторов, признающих за каждым участником общей долевой собственности долю в самом праве собственности на общее имущество (М.Г. Масевич, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.А. Рясенцев, и др.). Эта концепция получила закрепление в ныне действующем ГК.
Общая долевая собственность может возникать по любым допускаемым законом или договором основаниям. Закон не предусматривает исчерпывающего перечня оснований ее возникновения.
Закон не ограничивает также субъектный состав участников общей долевой собственности. Участниками общей долевой собственности в любом сочетании могут быть граждане и юридические лица, граждане и государство, юридические лица и государство, а также иные субъекты гражданского права.
Доля в общей собственности выражается в виде дроби. Так, сособственнику могут принадлежать 1/2, 3/5, 7/9 и т.д. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК).
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Если порядок внесения неотделимых улучшений не был соблюден, то сособственник не вправе требовать увеличения своей доли.
Долевое владение недвижимостью супругами позволяет каждому из них получить налоговый вычет в полном объеме. А именно: 260 тыс. рублей на мужа и 260 тыс. рублей на жену. Но вернет ли каждый из супругов такую сумму при покупке квартиры, зависит от цены сделки и некоторых других факторов, о которых читайте ниже.
Размер вычета, который можно вернуть за год, зависит от отчислений с заработной платы и других официальных доходов. Поэтому, если один из супругов не трудоустроен, например, жена, по причине декретного отпуска, она не может получить вычет за те года, когда не платит НДФЛ.
При совместной собственности жена может перепоручить мужу получить вычет и за нее. То есть муж, например, может оформить максимально 520 тыс. рублей за себя и жену. При долевой собственности так сделать нельзя. Муж получит свои 260 тыс. рублей, а жена вернет их, как только станет отчислять НДФЛ.
Рассмотрим и другие особенности получения налогового вычета.
Пример 1. Квартира стоит 6 млн. рублей. На жену оформлена 1/3 доля, на мужа – 2/3. Как посчитать вычет?
Каждый человек может получить вычет только с двух миллионов рублей. Сумма, с которой рассчитывается налог, пропорциональна размеру доли. Жена, имея 1/3 долю, претендует на возврат от 2 млн рублей, муж – от 4 млн рублей. Но поскольку государством установлено ограничение в 2 млн, муж тоже сможет вернуть налог только с 2 млн рублей, а не с 4 млн рублей. Значит, супруги смогут возвратить по 260 тыс. рублей.
Пример 2. Квартира стоит 2 млн рублей. Доли равные. Сколько получит каждый из супругов?
Право зарегистрировано в равных долях, значит, муж сможет вернуть налог с 1 млн рублей, и жена с 1 млн рублей, то есть каждый получит по 130 тыс. рублей. Максимальный лимит в 260 тыс. рублей останется неизрасходованным, и эти деньги можно получить с покупки другой недвижимости. Каждый из супругов впоследствии сохранит за собой право вернуть еще 130 тыс. рублей.
Вышеуказанные примеры применимы к недвижимости, купленной после 2014 года. До этого времени правила были другие: если налог возвращался с суммы меньшей, чем 2 млн рублей, то остаток сгорал. Поэтому, если квартира поступила в собственность до 2014 года, налоговый вычет можно получить по правилам, действующим в год приобретения жилья.
Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности