Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Зачем нужен и в каких случаях?
Как правило, долг по ипотеке при расторжении брака делится пополам. При этом платежеспособность бывших супругов может значительно отличаться. Мало кому хочется рассчитываться с банком за двоих, а потом через суд взыскивать компенсации со второй стороны.
Из-за невыплаченных по вине одного из супругов сумм, обе стороны могут лишиться имущества без возврата уже перечисленных платежей. И брачный договор в этом случае является гарантом того, что вкладываемые средства не будут потрачены впустую.
Он вносит ясность и четкость в имущественные отношения и в порядок выплаты кредита в случае расторжения брака.
Вследствие чего в разы возрастает безопасность займа. У супругов есть выбор, заключать или нет брачный контракт. Но бывают условия, при которых его заключение становится необходимостью.
На что следует обратить пристальное внимание?
При составлении брачного контракта особенное внимание нужно уделить его качеству, четкости формулировок и подробному описанию всех нюансов. Иначе в случае развода его можно будет легко оспорить в судебном порядке. Наличие брачного договора не исключает возможности отстоять одной из сторон свои интересы в суде.
Справка! Следует помнить, что контракт будет регулировать только те аспекты, которые в нем будут прописаны. Поэтому без профессиональной помощи такой документ лучше не оформлять. А это дополнительные траты на услуги юриста.Интересуют вопросы брака, брачного договора и ипотеки? Тогда вам могут пригодится наши статьи о том, как оформить ипотечный кредит на двоих без брака, а также о том, как составить договор супругам, если займ взят до заключения официальных отношений.
Таким образом, брачный контракт, заключенный при ипотеке – это дополнительная гарантия защиты прав обоих супругов и исполнения их обязательств перед банком. Несмотря на высокую стоимость регистрации и необходимость дополнительного сбора и оформления документов, он обеспечивает возможность избежать длительных и изнуряющих судебных тяжб.
Когда брачный договор не дает гарантий
К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.
Недействительным контракт признают в следующих случаях:
— документ не заверен у нотариуса;
— контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
— договор подписан недееспособным лицом;
— условия контракта ограничивают права одного из супругов.
Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.
Брачный договор при военной ипотеке
В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.
Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.
Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:
— квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
— участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
— если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.
В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».
Как делятся долги по ипотеке в случае развода
Согласно российскому законодательству, совместно нажитое имущество делится поровну между супругами после развода. Брачный контракт позволяет выставить границы владения и деления имущества, а также конкретно распределить обязательства по выплате ипотеки в случае развода.
Если в брачном договоре содержится информация о том, что при покупке квартиры в ипотеку собственность делится по долям, то и при разделе имущества долги по ипотеке делятся согласно определенным долям. Например, муж обладает правами собственности на 1/3 квартиры. Так, после развода жене остается выплата 2/3 оставшегося долга.
Если квартира куплена не в браке или по брачному договору принадлежит только одному супругу, то оставшиеся долги по ипотеке будет выплачивать тот, кто получал кредит на квартиру.
Брачный договор позволяет установить режим долевой или раздельной собственности на все имущество, включая ипотечное жилье. В зависимости от условий брачного договора и будет происходить раздел. Главное — детально прописать все условия в брачном контракте.
Что дает брачный контракт при оформлении ипотеки
Прежде, чем отказываться от подписания брачного контракта для ипотеки, стоит задуматься о преимуществах, которые открывает такой вариант урегулирования прав и обязанностей супругов.
Как правильно оформить брачный контракт для ипотеки
Банк весьма щепетильно относится к документу. Чтобы избежать отклонения заявки, рекомендуется использоваться для составления предложенную форму брачного контракта при ипотеке.
Хотя составление договора доверяют юристу или нотариусу, необходимо запросить в банке образцы брачных договоров при ипотеке, чтобы соблюсти правила кредитного учреждения и успешно получить одобрение сделки.
Ответы юриста на вопросы об оформлении договора для ипотеки
Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
Предложение мужу переписать условия контракта. Пара обращается в банк и просит разрешение на переоформление договора. Предстоит составить новый договор и обратиться к нотариусу для утверждения.
Если муж отказывается самостоятельно менять условия контракта, то предстоит подготовить исковое заявление в суд с просьбой признать договор недействительным. Иск должен подтверждаться справками с места работы, квитанциями погашения ипотеки, где плательщиком указан не муж, а жена.
Как и когда можно выделить право собственности второй половине на жилье?
Брачный договор идеально подходит для того, чтобы определить доли в имуществе супругов или будущих супругов.
Он может быть заключен, согласно ст. 41 СК РФ:
- до регистрации брака;
- в период, когда брак уже оформлен, но еще не расторгнут.
Внимание, если договор оформлялся у нотариуса до похода сторон в ЗАГС, то он будет действовать только с момента официальной регистрации отношений.
В брачном договоре можно указать, какая доля ипотечной квартиры будет принадлежать каждому из супругов после того, как кредит будет полностью погашен. Либо указано, что кредит будет выплачиваться из личных средств одной из сторон.
Не рекомендуем предпринимать каких-то иных шагов по следующим причинам:
- В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, замена плательщика или присоединение к договору второго должника возможно только с согласия кредитора. Очевидно, что банк не захочет вводить в отношения созаемщика, поэтому даже не стоит обращаться с этим вопросом в финансовую организацию.
Достаточно того, что в брачном договоре будет написано, что деньги выделяются из семейного бюджета. Если же стороны договорились, что платить будет тот, кто брал кредит, то об этом тоже нужно написать в договоре. - Нет смысла сразу же делить квартиру на доли, в случае, если стороны договорились о каких-то пропорциях. Во-первых, сделать это очень сложно с квартирой, находящейся в залоге, хотя и, теоретически возможно. Во-вторых, достаточно обозначить размер долей в брачном договоре. А сослаться на эти договоренности можно и позже – в любой момент.
Брачный договор при ипотеке
- Должник обязуется выплачивать ипотечную задолженность из личных средств, а в случае развода квартира переходит в его собственность. Второй супруг подписывается под договором, чем выражает свое согласие с его условиями. Таким образом, даже в случае совместного финансового участия пары в погашении ипотеки, недвижимость достанется заемщику.
- Муж и жена договариваются о совместной выплате кредитной задолженности, а при расторжении брака определяются доли от спорного имущества, отходящие каждому из них.
Не редки случаи, когда один из супругов имеет высокий заработок, но при этом не может подтвердить его документально, так как такой доход является «серым» или «черным», а официальной зарплаты второго не достаточно для погашения займа. Эта ситуация также требует заключения контракта.
Перед тем, как составить договор в нотариальную компанию необходимо предоставить следующий пакет документов:
- после развода;
- при двустороннем отказе от брачного договора, который оформляется отдельным документом и заверяется нотариусом;
- с наступлением срока, который указан в БД как срок окончания его действия (как вариант — после полной выплаты ипотеки);
- при признании его недействительным в судебном порядке.