Обмен квартиры или альтернатива: схема, документы, доплата.

04.05.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры или альтернатива: схема, документы, доплата.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как обменять квартиру на другую?

2. Размен квартиры без согласия одного собственника

3. Как обменять 3-комнатное жильё?

4. Размен трехкомнатной квартиры

5. Зачем обменивать квартиру?

6. В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

7. Что представляет собой схема trade-in?

8. Размен приватизированной квартиры

9. Как разменять муниципальную квартиру

10. Как еще можно разменять квартиру?

11. Варианты размена квартиры

12. Возможно ли разменять муниципальное жильё?

13. Как проходит обмен недвижимости?

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

паспорт,
правоустанавливающие документы,
выписку из ЕГРП,
кадастровый паспорт,
справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
справку о составе семьи,
свидетельство о регистрации или расторжении брака,
письменное согласие со стороны супруга,
проект договора,
квитанцию об оплате госпошлины,
заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Размен квартиры без согласия одного собственника

В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

Как обменять 3-комнатное жильё?

Только собственники могут обмениваться жильем. Недвижимость должна быть приватизированна. Не допускается обмен между приватизированным жильем и жильем, используемым по договору социального найма. Неприватизированные объекты можно разменять по договору обмена в соответствии со статьями , , , Жилищного Кодекса РФ.

Для обмениваемого имущества должны соблюдаться условия равноценности. В соответствии со ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если обменивается недвижимость не равная по цене, то собственник более дешевого жилья оплачивает разницу в ценах второй стороне.

В договоре мены могут участвовать только две стороны. Если трехкомнатная квартира обменивается на две однокомнатные, то у однокомнатных должен быть один собственник. В противном случае оформить договор мены нельзя.

Например, у обмениваемых квартир разные собственники, которые хотят съехаться. Такая сделка оформляется взаимными договорами купли-продажи, в которых прописывается оценочная стоимость недвижимости. Если предполагается обмен без доплаты, то физическая передача денег не происходит. Получается, что фактическая мена квартир прикрывается купле-продажей.

Параметры сравнения недвижимости:

район;
метраж;
состояние квартир;
этаж;
год и материал постройки дома;
рыночная и кадастровая стоимость.

Справка: чем меньше комнат в квартире, тем дороже в ней стоит квадратный метр.

Равноценность обмена и размер доплаты определяют сами стороны договора. В качестве оплаты могут выступать не только деньги, но и другие объекты движимого и недвижимого имущества: гараж, автомобиль, мотоцикл и т.п.

Размен трехкомнатной квартиры

Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости. А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.

Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Размен приватизированной квартиры

Если же квартира является приватизированной, то вариантов распоряжения данным имуществом намного больше. Подобные помещения могут быть подвержены размену, лишь на основании согласования с владельцами.

В данном случае, могут быть допущены вариации по переходу имущества посредством обмена квартир, а также сделки альтернативного характера.

В данной ситуации, агентства недвижимости и риэлторы должны подобрать жилье подходящих характеристик, которое допустит участие нескольких собственников и нескольких объектов недвижимости, что повлечет разъезд владельцев квартир в два и более объекта.

Характерными особенностями приватизированных квартир выступают:

доплата в адрес контрагента при неравноценности условий;
переселение участников данного процесса в дом частного типа, при условии согласия на это;
передача участка земли в адрес участников процедуры;
передача определенной денежной суммы в адрес участников, что будет выступать в качестве компенсации.

Оформление данной сделки должно быть оплачено во время составления договора гражданско-правового характера, а также во время регистрации в Росреестре. Для объектов муниципального значения – бесплатно.

Как разменять муниципальную квартиру

Вам понадобится

— заявление в суд;
— документы на квартиру;
— выписки из БТИ.

Инструкция

Если вы и ваш отец являетесь сособственниками квартиры, а сособственность возникает в результате государственной регистрации прав собственности на нескольких человек и регулируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ, то вы имеете равноценные доли. Чтобы произвести размен квартиры, обратитесь в арбитражный суд. Напишите заявление, предъявите документы на квартиру и выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана и экспликацию помещения. Отметьте в экспликации способы выделения своей доли, так как принудительный размен можно произвести только в результате выдела доли в натуре.

К вам направят экспертную комиссию, чтобы на месте определить, возможен выдел в натуре или нет. Разделить квартиру на доли в натуре можно лишь в том случае, если она достаточно большая и все собственники смогут получить изолированную комнату, а также разделить места общего пользования или договориться об их совместном использовании.

Если суд постановил, что все доли разделены в натуре, то вам необходимо зарегистрировать отдельное право собственности на свою долю.

Затем уведомить отца о продаже своей доли или обмене, так как в результате выдела долей в натуре, вы и ваш отец становитесь совладельцами и отец имеет право преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ).

Или он имеет право выкупить вашу долю, если вы хотите ее обменять.

Если раздел квартиры в натуре невозможен по причине того, что ее площадь достаточно маленькая или комнаты проходные, то суд вынесет решение о разделе жилплощади в процентном соотношении. В этом случае отец в принудительном порядке выплатит вам вашу долю в процентном соотношении от стоимости жилплощади, и вы сможете приобрести себе другую квартиру.

Если ваша квартира неприватизированная, то для раздела ее необходимо приватизировать и провести выдел долей указанным способом. Или подать заявление в суд о принудительном разделе. Разменять неприватизированную квартиру можно только на две жилплощади, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Такие суды длятся десятилетиями, не принося никаких результатов.

Если ваш отец является единоличным собственником квартиры, то произвести раздел в принудительном порядке невозможно. Так как собственник вправе сам решать, как распоряжаться своей собственностью и принудительно его заставить с кем-то поделиться просто невозможно.

Видео по теме

Источники:

как разменять квартиру с ребенком в 2018

Как еще можно разменять квартиру?

Если рынок растет, а в наличии есть несколько свободных миллионов, можно не тратить время и силы на выстраивание цепочек и согласование условий нескольких сделок. Собственник большой квартиры приобретает нужное ему количество маленьких и далее спокойно ждет, пока на его «старую» жилплощадь найдется покупатель.

К плюсам можно отнести отсутствие ограничений по времени и зависимости от других участников сделки. Да и возможность выбора больше. Нет жесткой привязки к одной квартире, предложенной риелтором.

Любители «экзотики» могут провести прямой обмен квартирами. Сейчас этот способ практически не используется, а во времена СССР он был практически единственной возможностью получить новую жилплощадь вместо имеющейся. Собственники заключают между собой гражданско-правовой договор. Каждый из них одновременно становится и покупателем, и продавцом. Наличие доплаты зависит от равноценности передаваемых квартир.

Этот способ на сегодняшний день востребован только у тех, кто проживает в социальном фонде и неприватизированных квартирах. Важно знать, что подобным образом обменять частную собственность на муниципальную не получится. Сделки подобного рода запрещены еще в 2005 году.

Отдельного внимания заслуживает размен ипотечного жилья. Если расчеты с банком еще не завершены, никакие сделки лучше без ведома кредитора не проводить. Это может завершиться досрочным расторжением договора и требованием вернуть всю сумму задолженности.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Узнать стоимость ремонта

Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.

Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.

Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

приватизированной квартиры;
неприватизированной квартиры;
муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

с участием органов местной власти;
между физическими лицами;
с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

равноценный – на аналогичные условия;
на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
между городами с учетом переезда сторон;
на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Возможно ли разменять муниципальное жильё?

На основании норм законодательства, принудительный размен муниципальной квартиры фактически невозможен, так как такое жильё не является собственностью граждан, а относится к владению муниципальных властей. Лица, проживающие в муниципальной квартире благодаря заключённому договору социального найма, не могут свободно ею владеть или распоряжаться.

Однако такое жильё возможно обменять на аналогичное на тех же условиях проживания с согласия местных властей и всех проживающих в квартире граждан.

Согласно 72 статье ЖК РФ, лица, заключившие договор соц. найма, вправе претендовать на обмен данной муниципальной квартиры на другую, предоставляемую нанимателями на тех же условиях. Если прочие жильцы не согласны с разменом, возможно подать соответствующий иск в суд.

15/06/2016 — UPD: Обращаем ваше внимание, что с 15 июля 2016 года в ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля были внесены изменения, согласно которым Росреестр больше не осуществляет выдачу правоподтверждающего свидетельства при регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Как проходит обмен недвижимости?

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
Домовую книгу.
Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.