Что нельзя делать при перепланировке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нельзя делать при перепланировке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

---

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Процесс перепланирования связан с ограничениями в плане демонтажа перегородок. В крупнопанельных постройках много несущих стен, которые нельзя демонтировать. Оптимальное решение – создание проемов в виде ниш с обязательным усилением. Они не должны быть выбиты – только вырезаны, без затрагивания вентиляционных каналов.

Важно! Расположение и параметры ниш предварительно рассчитываются. Любое затрагивание стен с нарушением конфигурации комнат требует предварительного согласования и документированного разрешения.

Перепланировку в панельном доме провести можно. Главное, чтобы работы, выполняемые в рамках процесса, не были запрещены текущим законодательством.

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена. Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги. Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Что такое согласование?

Особенностью панельного многоквартирного дома является то, что в нём имеются очень много несущих конструкций. Обычные дома, построенные из кирпича, как правило, имеют лишь свайные несущие конструкции, когда как у панельных сооружений они сплошные. Так что к процессу перепланировки нужно относиться осторожно, чтобы не вызвать каких-либо катастрофических последствий.

По этой причине нужно доверить составление плана изменений профессиональным архитекторам, которые учтут все особенности панельного строения и помогут избежать неожиданных последствий. Помимо этого, перепланировка квартиры в панельном доме должна быть законной, чтобы не наступили последствия правового характера.

Сама по себе перепланировка без согласования может повлечь следующие последствия бытового и правового характера:

• ответственность административного характера в виде штрафа или уголовного в виде лишения свободы в зависимости от наступивших последствий;
• квартира уже не будет чистой в юридическом смысле слова, ведь продать или иным образом переоформить такую квартиру не получится, так как фактическое техническое состояние будет расходиться с отражёнными в технической документации сведениями;
• бытовые споры с соседями из-за строительных работ или затрагивающих их интересы изменений станут постоянным делом, а также возможны доносы со стороны соседей в надзорные органы государства.

Таким образом, сделать в панельном доме перепланировку незаконно можно, однако с указанными последствиями. Разумеется, ответственность наступит, если только надзорные органы прознают о данном факте.

Трудностей с продажей не избежать, так как найти клиентов на объект недвижимости с незаконными элементами довольно сложно.

Можно ли делать изменения без согласования? С точки зрения закона – нет, однако практика показывает, что многие делают это. Но рекомендуется узаконить перепланировку, чтобы избежать нежелательных последствий.

В целом порядок согласования состоит не только из подачи заявления. Сбор соответствующих документов занимает большую часть процесса.

Весь процесс согласования перепланировки состоит из следующих этапов:

1. Необходимо заказать специальное обследование квартиры на предмет инженерно-технического состояния у организации, которая разрабатывала план панельного дома при возведении. Как правило, такой организацией является государственное предприятие.
2. В целях экономии можно выбрать любой из типовых планов, который также имеется у указанной выше организации. Так можно будет сэкономить не только деньги на заказе отдельного плана, но и время, которое обычно затрачивается на приведение индивидуального плана в соответствие с нормами законодательства.
3. Разработка индивидуального плана осуществляется профессиональными специалистами по заказу собственника квартиры либо его уполномоченного представителя. Архитекторы могут изменить предоставленный собственником план, чтобы привести его в соответствие со строительными нормами.
4. В жилищную инспекцию соответствующего населённого пункта необходимо подать заявление и приложить к нему документы на квартиру и разработанный индивидуальный или заказанный типовой план.
5. После необходимо получить с той же жилищной инспекции разрешение на ведение работ по строительству.
6. Строительные работы при перепланировке могут осуществлять лишь лицензированные и учтённые в особых СРО (саморегулируемых объединениях) строительные организации. Так что нужно нанимать работников оттуда.
7. После окончания работ необходимо вызвать ответственного сотрудника жилищной инспекции, бригадира, осуществлявшего строительные работы, и провести процедуру согласования. При этом проверяется соответствие выполненных работ одобренному жилищной инспекцией плану. По итогам составляется специальный акт, который подписывается ревизором жилищной инспекции, бригадиром и собственником квартиры либо его уполномоченным представителем.
8. Согласно новому плану редактируются технические документы в БТИ (бюро техинвентаризации), а также дополняется кадастровая документация в ЕГРП (единый госреестр прав). Для этого в соответствующие организации подаётся заявление собственника.

Лишь при соблюдении указанного порядка перепланировка панельной квартиры будет считаться законной.

Далеко не все, что собственник хотел бы сделать со своим жильем можно делать с точки зрения законодательства. Часть изменений можно согласовать (или узаконить в дальнейшем), однако многие элементы просто запрещены. В некоторых случаях, даже те изменения, которые запрещены, можно попробовать узаконить через суд, однако рассчитывать на гарантированно положительное решение не стоит.

Скорее всего суд, как и контролирующие органы, выдаст постановление о том, что собственник должен привести жилье в соответствие с техпаспортом (вернуть предыдущую планировку), а не разрешит оставить все как есть. Во многих случаях решить подобную проблему без помощи опытного юриста просто невозможно.

Что можно и нельзя узаконить:

• Можно переносить батареи в пределах одной комнаты, но нельзя выносить их на балкон.
• Можно менять конфигурацию вентиляционного шкафа (при условии, что его функциональность не изменится), но нельзя его полностью демонтировать.
• Можно изменять площадь ванной комнаты и туалета (включая их объединение или разделение), но нельзя переносить такие помещения в другое место.
• Можно объединить две комнаты в одну или разделить одну комнату на две, но нельзя объединять комнату и балкон.
• Можно объединить комнату и кухню, но только в том случае, если в квартиру не подведен газ.
• Можно сносить обычные стены-перегородки, но ни в коем случае нельзя трогать несущие стены.
• Если планируется разделять/объединять комнаты, нужно озаботиться тем, чтобы в каждой из комнат остался источник естественного освещения (окно). Запрещается формировать помещения, в которых не будет окон.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

• Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
• ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
• opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
• для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
• тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
• зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
• пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
• пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
• paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
• paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
• пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
• paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.

В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора — Справочник Недвижимости

Что можно делать без согласований

Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.

Согласования не требуют также:

• разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
• установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
• перестановка электроплиты на кухне;
• установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
• замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
• установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
• остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.

Что можно согласовать легко

Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.

Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.

В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:

• объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
• разделение санузла;
• пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
• выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
• перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
• объединение комнаты с коридором или его частью;
• строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.

Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).

Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:

Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.

• Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.
• Что можно сделать, но это будет сложнее
• Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:
• · создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
• · надстройка, расширение балкона;
• · перенос инженерных коммуникаций;
• · устройство мансарды;
• · объединение двух квартир на разных этажах.

Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции, отвечающие за оформление согласования — жилищная инспекция, отдел по кап. строительству администрации города или района.

В соответствующие документы вносятся все изменения конфигурации жилплощади. При отсутствии таких данных документы оформляются специалистом БТИ с выездом на место.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?

После регистрации сделанной перепланировки в БТИ собственнику выдается документ, на котором красными линиями обозначены места в квартире, которые подверглись самостоятельной реконструкции.

После рассмотрения заявления соответствующие структуры выдают собственнику заключение. Если перепланировка квартиры согласована, то получается узаконить ее после внесения изменений. В противном случае, придется возвращать измененные структуры жилого помещения самостоятельно в первоначальный архитектурный вид.

Особенности панельных домов

Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.

При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

Похожие записи:

• Льготы ветерану труда по оплате коммунальных услуг
• Налоговый вычет 2023: кто и как может получить, когда и какие документы подавать
• Как снять наложенный арест с автомобиля?