Снос самовольной постройки или признание права в 2022 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос самовольной постройки или признание права в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Административный путь признания права на самовольную постройку

После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.

Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.

Вс рф о самовольных постройках

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме.

Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

• Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?
• Снос или легализация?
• Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Условия признания права собственности на самовольную постройку

Легализация постройки возможна только в случае соблюдения определенных условий. Они перечислены в п. 3 ст. 222 ГК РФ:

1. Категория земельного участка позволяет строительство данного объекта на нем. Если это арендованный участок, то необходимо учитывать условия договора аренды. Например, если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то возводить на нем капитальные строения нельзя.
2. Возведенный объект соответствует обязательным требованиям к параметрам постройки.
3. Строение не нарушает права и интересы других лиц.
4. Объект не угрожает жизни и здоровью граждан.

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.

Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.

Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Снос самовольной постройки

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

• на земельном участке:
  • который не предоставлен в установленном порядке;
  • разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
• без необходимых согласований и (или) разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

• постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
• постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

• документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
• акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
• справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
• квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
• доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Что следует учесть при обращении в суд с иском о признании права на самовольную постройку

Во первых необходимо изначально определить в каком виде была возведена самовольная постройка – было создано новое здание (сооружение), или, например произведена пристройка или надстройка к уже существующему зданию, как в нашем случае.

Тут возникает следующий вопрос – какие требования заявлять. Просить суд признать право только на самовольно пристроенные и надстроенные помещения, или на объект в целом, в том числе и на помещения, правом на которые истцы уже обладают и которое установленным порядком зарегистрировано?

На этот вопрос дает ответ п. 14 ст. 1 ГсК РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.

Так, если самовольная постройка повлекла увеличение размеров и площади помещения (объекта), изменение его планировки, то такой самострой влечет за собой изменение первоначального объекта, что обладает признаками реконструкции. Таким образом, возведенная нашими доверителями самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности, защита прав собственности истцов на данную самовольную постройку возможна путем признания права на объект в целом в реконструированном виде.

Во вторых, при заявлении в суде ходатайства о назначении строительной экспертизы, следует поставить на разрешение эксперта корректные вопросы, перечень которых является стандартным:

— обладает ли объект признаками недвижимого имущества;

— соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам для зданий и сооружений;

— создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Частой ошибкой при заявлении ходатайства о назначении экспертизы самовольной постройки является постановка перед экспертом вопроса о нарушениях самовольно возведенным строением прав третьих лиц, однако такой вопрос находится в компетенции суда, эксперт может разрешать только технические вопросы соответствия самостроя нормам.

Ну и последнее, на что стоит обратить внимание, это соответствие наименований, литер, номеров помещений, заявленных в иске технической документации, ведь суд может удовлетворить только те требования, которые будут предъявлены, поэтому проверьте ваши требования на наличие ошибок или описок.

Итак, в нашем случае эксперт дал положительное заключение и суд удовлетворил заявленные требования. Судебное решение по таким делам является правоустанавливающим документом, на основании которого право собственности должно быть зарегистрировано в регистрационной палате.

В случае, если вы возвели на своем участке ИЖС самовольную постройку или реконструировали жилой дом, произвели перепланировку без разрешений и согласований, существует путь придать законный статус пока еще самовольному строению. Обращайтесь в нашу компанию, мы поможем узаконить самовольную постройку и полностью сопроводим процесс от начала и до регистрации права собственности.

Обстоятельства, которые необходимо выяснять суду, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом:

• наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
• соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
• наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
• разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
• соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

Какую постройку признают как самовольную?

Признаки СП:

• размещено на территории без документов, разрешающих строительство;
• создано без ведома собственника участка земли, на котором оно находится.

При этом, СП не может являться жилым строением.

Отличительными признаками СП являются:

1. Расположение на участке, который не предназначен для строительства (узнать статус участка можно в документации на него).
2. Размещение без предварительно полученной дозволяющей документации.
3. Возведение с нарушением городских архитектурных и коммунальных требований.

Если строение соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, то оно обязательно признается несанкционированным.

Что признают самовольной постройкой

В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:

1. Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
2. Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.

Похожие записи:

• Правила перевозки детей в автомобиле в 2023 году: новые правила ПДД
• Оформление участка по дачной амнистии в 2023 году
• Увольнение без отработки при необходимости ухода за ребенком