Права и обязанности председателя правления ТСЖ перед жильцами дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности председателя правления ТСЖ перед жильцами дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Кем может быть руководитель ТСЖ
Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).
Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.
Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.
БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ
Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»
г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2022 г.
Сведения об участнике:
| ФИО | ||||
| паспорт | ||||
| имеет в собственности | ||||
| Свидетельство о государственной регистрации права | ||||
| Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества. | ||||
| За | Против | Воздержался | ||
| 1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И. | ||||
| 2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П. | ||||
Очевидно, не каждый человек, входящий в ряд вышеописанных людей, может быть председателем ТСЖ. У него должны быть определенные умения и человеческие качества, чтобы должным образом справляться со своей работой.
Как и для любого другого рабочего места, претендент на должность должен обладать определенными человеческими качествами, а также социальным статусом.
У каждого товарищества есть собственные требования к будущему председателю, но обычно они представлены ими:
- высшее экономическое, юридическое или техническое образование. Хорошо, если их 2, сочетание точно принесет большой успех.
- Ограничения по возрасту — чаще всего нужен человек старше 30 лет.
- Нет судимости.
- Не слишком занятой — есть время, чтобы уделять его товариществу. Так как обычно место председателя — не основное место работы, нужно учитывать время, которое будет уделяться этой должности.
Конечно же, человек должен точно знать нормативы и законы, связанные с ТСЖ. Он должен быть ответственным и готовым отвечать за свои слова и действия.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Кто может претендовать на должность?
Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.
Есть обходной путь, чтобы занять желаемую должность. Правление ТСЖ может нанимать сотрудников. Поэтому можно стать наемным управляющим. В этом случае потребуется доверенность, с помощью которой он будет действовать от имени всех собственников. Обязанности и полномочия такого сотрудника будут прописаны в должностной инструкции, которую составят члены правления.
Председателем может быть только собственник жилья. Управляющим может стать любой человек, которого назначит правление товарищества.
Процесс избрания председателя
Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.
Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.
Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.
В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.
Председатель вправе оставить свои полномочия по собственному желанию или уйти по требованию при допущении нарушений в своей работе. Для ухода по своему желанию основанием служит личное заявление, написанное за 2 недели.
При нарушениях в работе руководителя его привлекают к ответственности путем обращения в суд. Это можно сделать как до, так и после увольнения. Процесс увольнения могут инициировать жильцы дома, члены правления или сам председатель-нарушитель. Прецедентом снятия с должности в связи с недоверием станет протокол общего собрания собственников МКД.
В случае увольнения по личной инициативе следует опираться на ст. 80 ТК РФ. При принудительном увольнении ориентируются на п.7 ст. 81 ТК РФ.
Во главе товарищества жильцов МКД стоит председатель. Без него функционирование ТСЖ невозможно. Одним из нормативных документов, регулирующих деятельность главы правления, является должностная инструкция, в которой прописываются права, обязанности и ответственность председателя. Как и на других наемных работников, на председателя ТСЖ распространяются нормы трудового законодательства.
Полномочия правления определяют цели его функционирования и компетенцию. Статья 53 Гражданского кодекса России обязует членов правления действовать в интересах ТСЖ, они должны реализовывать свои права и обязанности разумно и добросовестно. Компетентность особ, входящих в состав этого органа, является залогом его успешной деятельности.
В Жилищном кодексе отсутствуют критерии, по которым выбирается правление, кроме того, особы, которые входят в его состав, не имеют права входить в другие органы ТСЖ или перепоручать реализацию собственных обязанностей другим особам.
В связи с этим четкие требования к кандидатам должны быть закреплены в уставе организации. Термин, на который избирается правление товарищества собственников жилья, не может превышать 24 месяца. Таким образом, переизбрание правления общим собранием производится каждые 2 года. При этом не обязательно, что при переизбрании происходит полная смена состава, поскольку на законодательном уровне не запрещена ситуация повторного выбора одной и той же особы. Жилищный кодекс не регулирует вопрос досрочного сложения полномочий правлением, он должен быть урегулирован уставом организации.
Председатель ТСЖ получает зарплату или вознаграждение?
Чтобы вычислить, зарплату или вознаграждение получает председатель ТСЖ, нужно сперва прояснить основные термины.
Что же представляет собой ТСЖ? Организация является юридическим лицом, то есть, учреждением, в состав которого входят граждане – собственники квартир в многоквартирном доме. Любой участник товарищества (включая и председателя) должен стараться предпринимать всевозможные действия, чтобы улучшать и поддерживать помещение. То есть, каждый из них обязан следить за тем, чтобы многоквартирный дом находился в приличном состоянии. И делать это необходимо бесплатно.
Руководителем товарищества называют управляющую верхушку ТСЖ. Это гражданин, которого жильцы выдвинули контролировать дела других. Кроме того, он выполняет и иные функции, требуемые для того, чтобы многоквартирный дом находился в хорошем состоянии.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Организация деятельности ТСЖ как юридического лица
1. Как стать членом ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.
2. Кто может быть членом ТСЖ?
Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.
3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?
Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в ТСЖ, добровольное.
4. Как выйти из состава ТСЖ?
Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:
— член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;
— член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).
5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?
В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.
6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?
Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:
1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.
2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
7. Как формируется правление ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
8. Кто может быть членом правления ТСЖ?
Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.
9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?
Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества.
10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?
Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.
Предъявляемые требования
Не всякий владелец квартиры может занять эту должность, у кандидата должны быть определенные знания, навыки, опыт, способности.
На эту должность может быть избран гражданин с высшим или средним образованием в сфере ЖКХ или строительства, и с опытом на такой же должности на протяжении минимум 1-го года. Подготовка на специальных курсах обязательна (если таковые в населенном пункте есть).
Такая работа требует не только наличия диплома ВУЗа, нужны еще:
- умение работать с людьми;
- понимать механизм финансовой деятельности товарищества;
- смелость брать на себя ответственность за судьбу жильцов, принимая решения и подписывая договора, обязательства, банковские долговые бумаги и т.п.;
- способности договариваться с поставщиками услуг, подрядчиками, то есть обладание коммуникабельностью и харизмой, без которых невозможно решать вопросы на всех уровнях, в том числе и в органах управления городом или поселком.
Обязанностей у этого должностного лица масса, они разной направленности и требуют большой целеустремленности, настойчивости и способности находить выход из сложного положения.
Если садовод не хочет платить взносы, придется идти в суд?
Если возник конфликт по поводу уплаты взносов и пеней, вопрос может быть решен сразу в судебном порядке. Например, садовод-индивидуал вправе обратиться в суд, если сумма взносов завышена. Но суд примет его сторону, только если он докажет свою правоту. Это можно сделать следующим образом.
Садовод-индивидуал должен подать исковое заявление, в котором нужно просить уменьшить сумму взносов. К нему необходимо приложить доказательства.
Это обоснованный расчет суммы взносов, который следует получить в СНТ, а также пояснения к нему: почему садовод-индивидуал считает его необоснованным – возможно, в расчете есть ошибки и неточности. Если в суде они будут выявлены, то сумма должна быть уменьшена.
Куда жаловаться на председателя ТСЖ
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и согласно статье 49 ГК РФ все некоммерческие организации осуществляют свою деятельность на основании своего устава. Поэтому, прежде чем жаловаться на председателя ТСЖ, необходимо запросить копию устава у Вашего товарищества и убедиться, что председатель действительно его не соблюдает. Вы вправе пожаловаться на председателя ТСЖ в местную государственную жилищную инспекцию, в прокуратуру. Однако в первую очередь следует обратиться с письменным заявлением на имя председателя товарищества в само ТСЖ. И уже потом жаловаться на безедйствия ТСЖ и его председателя в жилищную инспекцию и уже потом в прокуратуру. Вот Вам образец Жалобы в ТСЖ. Если договориться с председателем не получается, то обращайтесь уже в жилищную инспекцию.
ТСЖ создается для того, чтобы было проще решать вопросы, связанные с проживанием в многоквартирном доме. В первую очередь речь идет о коммунальных услугах, ремонте помещений общего пользования и различных сделках, относящихся к многоэтажке. Люди сами могут избрать данную форму правления для того, чтобы было проще решать совместные проблемы.
Как и в любом объединении, в ТСЖ обязательно должен быть глава, который контролировал бы деятельность товарищества. Именно этот человек будет отвечать за то, чтобы людям в полной мере предоставлялись коммунальные услуги, контролировать оплату ЖКХ, решать вопросы по поводу ремонта дома и выполнять иные обязанности, прописанные в уставе. Отметим, что именно у него есть право принять окончательное решение, когда требуется решить важный вопрос, обращенный к товариществу.
Важно! В ТСЖ может входить не одна многоэтажка, а сразу несколько домов, объединенных инфраструктурой или находящихся на общем участке. Поэтому глава может отвечать не только за свое здание, но и за соседние.
Естественно, чем больше домов входит в товарищество, тем сложнее выполнять должностные обязанности. Именно поэтому председатель должен хорошо взвесить свои возможности, прежде чем решится баллотироваться. Иначе он попросту может не справиться с задачей, что приведет к преждевременным выборам нового лица.