ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил судьбу задатка по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

По каким причинам договор может быть расторгнут?

Причины расторжения предварительных договоренностей могут быть разными и выразить свои претензии вправе любая из сторон. Как правило, это могут быть следующие случаи:

• одной из сторон не выполнены предусмотренные до подписания основного договора действия в установленный срок (например, продавцом не подготовлены документы для продажи квартиры, покупателем не подана заявка на получение ипотечного кредита);
• выявление существенных дефектов приобретаемой квартиры;
• мошеннические действия со стороны продавца (например, предоставление поддельных документов);
• отказ стороны в совершении сделки (выбор наиболее подходящего варианта, увеличение цены продавцом);
• обстоятельства, не зависящие от воли сторон (отказ банка в предоставлении заемных средств, утрата жилого помещения в результате пожара);

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Составить преддоговор.

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

• cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
• итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
• paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Основания для расторжения предварительного договора

Все возможные законные основания для расторжения предварительного соглашения закреплены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Самый простой вариант – по соглашению сторон. Эта ситуация не предусматривает, что кто-то из сторон виновен в срыве сделки. Вопрос между продавцом и покупателем решается путем подписания соглашения о расторжении предварительного договора. По взаимному согласию сторон сделка может быть расторгнута в случае непредвиденных обстоятельств.

Законодательство предусматривает возможность расторжения предварительного договора по инициативе одной из сторон. Но если в этой ситуации у стороны, которая предложила расторжение соглашения, нет веских причин, то вторая сторона имеет право отказаться и принудить к подписанию договора купли-продажи.

Чаще всего расторжение предварительного договора по инициативе только одного участника сделки проходит исключительно в судебном порядке. В суде стороны должны доказать, что причина расторжения соглашения является веской, а также предоставить подтверждения, что были попытки решить конфликт в досудебном порядке.

Односторонний отказ от исполнения договора по ГК РФ

В п. 4 ст. 450.1 ГК говорится и о том, что за стороной, имеющей право на одностороннее расторжение договора, закреплена обязанность действовать в таких ситуациях добросовестно и разумно, т. е. не злоупотребляя своим правом и в полном соответствии с договорными условиями.

Положения ст. 450.1 ГК говорят о том, что одностороннее расторжение договора происходит путем направления одной стороной в адрес другой письменного уведомления о своих намерениях. Заключение дополнительного соглашения, касающегося расторжения соглашения, в подобных случаях не является обязательным требованием, достаточно простого уведомления контрагента. Договор будет считаться прекращенным со времени получения второй стороной уведомления, если законом или договором не предусматривается каких-либо иных условий.

Финансовые последствия

Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.

• Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
• Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
• Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.

Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.

Сложные ситуации и судебная практика

Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования. При подаче иска следует учитывать:

1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.

Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

• урегулировать траты, при создании соглашения;
• обязать одного участника сделки продать другому объект;
• принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток

Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.

Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила.

Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:

1. Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
2. Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.
3. Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
4. Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).

Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.

При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском – «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах». Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности. Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Правила составления уведомления

Письменно оформленное уведомление о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости является документом, при помощи которого происходит процесс досрочного аннулирования соглашения в одностороннем порядке. Положения законодательных актов Российской федерации не предусматривают унифицированную форму представленного извещения. По обозначенной причине уведомление составляется в свободной форме. Однако несмотря на это, при его оформлении следует придерживаться делового стиля.

Уведомление о расторжении обозначенного соглашения должно содержать следующую информацию:

• Полное название и дату оформления извещения;
• Фамилия, имя и отчество покупателя, а также его контактные сведения;
• Фамилия, имя и отчество продавца, а также его контактные данные;
• Реквизиты предварительного договора купли-продажи, который сторона желает аннулировать;
• Ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, согласно которым происходит расторжение предварительного контракта купли-продажи недвижимости;
• Если расторжение соглашения происходит по причине нарушения условий контракта, то необходимо все подробно описать и предоставить документы, которые смогут подтвердить слова инициатора;
• В завершении ставится подпись заявителя.

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца. Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Похожие записи:

• Размер фиксированных взносов ИП в 2023 году
• Как установить отцовство через ЗАГС или суд
• Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть