Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Величина неустойки, которая взимается с застройщика, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, эта величина составляется на день обязательства, без права просрочки. Если платеж просрочен, начисляются штрафы. Если дольщик – это физическое лицо, то неустойка должна быть выплачена вдвойне.
Пример
Размер пени – 2/300 ставки ЦБ. Допустим, что ставка в день, когда рассматривается дело, составляет 7,25%. Цена квартиры – 2 000 000. На год просрочен платеж. Сумма неустойки в таком случае может быть подсчитана следующим образом:
2 000 000 * 365 * 2/300 * 7,25/100 = 352 850 руб.
Сумма эта является достаточно крупной, а если за оплатой обращается не один дольщик, а сразу несколько, то для застройщика последствия могут быть очень печальными. В данной ситуации компания может предложить выплату пени по 214 ФЗ без суда, на договорных основаниях. В данном случае – как поступить, решает исключительно физическое лицо, быстро получить сумму, которая меньше положенной, или несколько месяцев вести судебные разбирательства с застройщиком и получить не только выплаты по неустойкам, но и моральный ущерб, прочие убытки.
Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.
Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 01.04.
2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).
Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.
Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.
Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:
Суд да дело: как застройщику отсрочить неустойку?
09.07.2020
В числе одной из первых мер поддержки строительной отрасли Правительством России было принято решение не начислять с 3 апреля и до конца 2020 года неустойки за неисполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия (далее — ДДУ). Также до 1 января 2021 г девелоперам была предоставлена отсрочка в отношении уплаты неустоек по ДДУ, требования о взыскании которых были предъявлены к исполнению до 3 апреля 2020г.
- С периодом «неначисления» все понятно, а вот реализация меры поддержки в виде отсрочки, как уже показала практика первых трех месяцев, требует и времени, и значительных усилий юридических подразделений строительных компаний.
- Формулировка постановления Правительства об отсрочке по идее позволяет получить ее по двум категориям дел:
- — по искам участников долевого строительства о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г, находящимся на момент заявления ходатайства об отсрочке на рассмотрении суда (по которым решение суда ещё не вынесено),
— по исполнительным производствам о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г. (по вступившим в законную силу судебным решениям).
Если решение по иску дольщика ещё не принято, то для получения отсрочки в судебном заседании необходимо заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения суда до 01.01.2021 г. Отсрочка будет отражена в окончательном решении суда по делу.
В случае же, когда дело о взыскании неустойки находится на стадии исполнительного производства, необходимо заявить отдельное ходатайство об отсрочке исполнения решения в суд.
Закон предоставляет девелоперу возможность выбора судебной инстанции – ходатайство может быть подано либо в суд, рассматривавший дело в первой инстанции и выдавший исполнительный документ, либо в суд по месту исполнения исполнительного документа.
При этом необходимо соблюсти подведомственность: за отсрочкой по решениям мировых судов обратиться в тот же судебный участок или к мировым судьям по месту исполнения соответствующего исполнительного документа. Для отсрочки решений районных судов — в районные суды, по арбитражным делам — в арбитражные суды.
Таким образом, даже если обращаться за отсрочкой в суд по месту исполнения исполнительного документа, то судов, рассматривающих дело, при наличии просрочки сроков ввода у застройщика по какой-либо из позиций жилых домов, будет минимум 3.
Если же подавать ходатайства в суды, принявшие решения – то их будет огромное количество, поскольку, как правило, участники долевого строительства предпочитают, пользуясь законом о защите прав потребителей, подавать иски по месту своего нахождения.
В этом плане, застройщикам было бы гораздо проще получать отсрочку по решениям судов, находящимся на стадии исполнительного производства, через службу судебных приставов, обладающей всей информация по решениям судов по искам дольщиков.
Однако решить данный вопрос через приставов не представляется возможным, поскольку действующим законодательством судебным приставам таких полномочий не предоставлено.
По собственной инициативе или по заявлению взыскателя они могут отложить исполнительные действия лишь на срок, не превышающий 10 дней.
На более длительный срок отложить исполнительные действия приставы обязаны только на основании судебного акта, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве.
Вот и приходится застройщикам в целях получения отсрочки по исполнительным производствам обращаться в суд, чтобы получить определение суда, на основании которого уже судебный пристав будет обязан отложить исполнительные действия.
Здесь, кстати, интересный момент. Формулировка статьи 38 закона «Об исполнительном производстве» позволяет судебным приставам откладывать исполнительные действия «в иных случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом».
Небольшая расширительная корректировка данного пункта на «в иных случаях, предусмотренных федеральными законами» позволила бы застройщикам получать отсрочку без обращения в суд.
Тем более, что получение отсрочки через суд, как указано в нижеприведенной таблице, процедура далеко не быстрая.
| № п/п | Критерии сравнения | Арбитражные суды | Суды общей юрисдикции (мировые судьи, районные суды) |
| 1 | сроки рассмотрения | месяц со дня поступления заявления в суд |
|
| 2 | необходимость участия сторон | суд извещает взыскателя, должника и судебного пристава — исполнителя. неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения заявления. | без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. в случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. |
| 3 | направление копий определения сторонам | копии определения направляются взыскателю, должнику и судебному приставу — исполнителю. |
|
| 4 | срок для обжалования определения | месяц со дня вынесения определения |
|
| 5 | срок рассмотрения жалобы апелляционной инстанцией | месяц | 2 месяца |
| 6 | иные особенности | в случае предоставления должнику отсрочки, арбитражный суд вправе по заявлению взыскателя принять обеспечительные меры. (п.3 ст. 324 АПК РФ) |
Из вышеуказанной таблицы мы видим, что в лучшем случае (без обжалования) получить решение об отсрочке в арбитражном суде можно через 2 месяца с момента подачи заявления (1 месяц на рассмотрение + 1 месяц на вступление в силу), в судах общей юрисдикции — через 25 дней ( 10 дней на рассмотрение + 15 на вступление в силу).
При обжаловании определения суда, получение отсрочки затянется в арбитражном суде ещё на месяц, а в суде общей юрисдикции аж на целых 2 месяца.
Итого, максимальный срок получения решения по отсрочке в арбитражном суде — 3 месяца, в суде общей юрисдикции — 2 месяца 25 дней. Так что, в случае подачи жалобы скорость рассмотрения ходатайства в судах общей юрисдикции практически полностью нивелируется.