Шесть опасностей: итоги 2022 года и прогнозы на 2023-й для рынка жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шесть опасностей: итоги 2022 года и прогнозы на 2023-й для рынка жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать
Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.
Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Дизайн интерьера 2022: пять модных цветов
Среди модных оформительских акцентов выделяется пятерка нейтральных цветов. Их использование, помимо комфорта и красоты, поможет придать особый характер и неповторимость любому интерьеру.
- Французская ваниль. Желто-кремовое звучание в любой интерьер привносит ощущение солнечного света. Этот тон визуально расширяет пространство, что важно для небольших помещений, где отсутствуют окна. Великолепно смотрится в детской комнате, создает уют в спальне, гостиной, на кухне.
- Мята. Приглушенный мятный колер воздействует расслабляющим образом. Легко приглушает излишнюю экспрессию красного и оранжевого, если применяется подобное сочетание. Органично выглядит в любом окружающем антураже.
- Лесной орех. Престижный и уравновешенный светло-коричневый тон всегда создает спокойную обстановку. Ценится за возможность визуального увеличения окружающего пространства. Чаще всего служит доминирующим цветом современных утонченных гостиных.
- Серо-зеленый. Зазвучавший в полную силу в прошлом году, серо-зеленый колер сохраняет актуальность. При внесении в интерьер 2021 – воздействует освежающе, позволяя устанавливать мебель, решенную в голубых, белых, бежевых тонах.
- Теплый серый. Этот ахроматический оттенок по-прежнему остается на лидерских позициях. Он благородно поддерживает любые цвета, выделяя и подчеркивая их достоинства. Не вызывает привыкания.
Чтo ждёт нeдвижимocть в 2023 гoдy?
Paдикaльныx пepeмeн в фopмaтax caмoй нeдвижимocти нe пpeдвидитcя. Экcпepты пpeдпoлaгaют вoзмoжнoe coкpaщeниe пpeдлoжeний квapтиp фopмaтa cтyдий. Teм нe мeнee oни yвepeны, чтo пoлнocтью зacтpoйщики oт ниx нe oткaжyтcя. Этo экoнoмичecки нeвыгoднo: нa тaкиe квapтиpы cyщecтвyeт cтaбильный cпpoc из-зa иx цeнoвoй дocтyпнocти.
Пpoтивopeчивым ocтaётcя вoпpoc oтдeлки. Дeлo в тoм, чтo гocyдapcтвo нaмepeнo cдeлaть oтдeлкy oбязaтeльным тpeбoвaниeм для cдaчи жилoгo oбъeктa. Teм нe мeнee тaкaя мepa нe oпpaвдaнa для вcex типoв жилья.
Дeлo в тoм, чтo жильё ceгмeнтa «кoмфopт+», «бизнec» и пp. пoдpaзyмeвaeт cвoбoднyю плaниpoвкy, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю вoплoтить в жизнь любыe дизaйнepcкиe пpoeкты, oфopмив жильё пo cвoeмy вкycy. Гoтoвaя oтдeлкa лишь oтнимeт y клиeнтa вpeмя и cилы.
B тo жe вpeмя нa мaccoвoм pынкe oтдeлкa «пoд ключ» пoльзyeтcя бoльшoй пoпyляpнocтью, тaк кaк пoзвoляeт пoкyпaтeлям cэкoнoмить нe oднy coтню тыcяч pyблeй.
Пoдвoдя итoги, cтoит oтмeтить, чтo нeт eдинoй фopмyлы выбopa тoчнoй дaты пoкyпки квapтиpы. Нecмoтpя нa тo, чтo нaибoлee блaгoпpиятный пepиoд – этo лeтo и зимa, oптимaльнaя дaтa бyдeт зaвиceть oт кaждoгo кoнкpeтнoгo cлyчaя.
Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием
Концепция «совместного потребления» (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования именно состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices (семейные офисы). Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.
В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, или дома для совместного проживания, которые пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки или, но это некорректное сравнение, потому что жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов к нему осознанно стремятся.
По своей сути, коливинг — это нечто среднее между арендной квартирой / домом и хостелом по интересам, где сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая. Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения, ведь по опросам 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.
Смешение в одном доме малых и больших, доступных и элитных квартир не просто поле для типологических экспериментов, но способ создать условия для сосуществования под одной крышей нескольких социальных и возрастных групп. Такой вид домов позволяет сформировать разношерстное городское комьюнити, где люди с неодинаковыми доходами, образованием и взглядами на жизнь проживают бок о бок.
Эта модель хорошо работает, например, в случае больших семей – возрастная и имущественная неоднородность их чле-нов в сочетании с отношениями родства служит залогом сбалансированного и независимого существования социальной ячейки. Другая ситуация, которая наводит на мысль о смешанной модели жилья, связана с совместным проживанием квартировладельцев с арендаторами. Такая картина наблюдается, например, в Москве, где пожилые люди, не способные существовать на скудную пенсию, нередко сдают комнаты в своих квартирах. В данном случае типология, в принципе, может быть любой, однако существуют примеры домов, специально созданных для этой формы сожительства: парижские дома времен барона Османа или бостонские дома XIX в., сооруженные из бурого песчаника. Их верхние этажи, в том числе, конечно, мансарды, сдавались внаем, хозяева же проживали в бельэтаже, а внизу располагались помещения магазинов и контор. В таких домах были, как правило, две лестницы – парадная и «черная», чтобы собственники и квартиросъемщики не пересекались.
Массовое стандартное жилье, появившееся в ХХ в., уравняло жителей многоквартирных домов, создав более-менее однообразный паттерн жилых ячеек. Сегодня набирает силу контртенденция – дом, в котором совмещаются разнообразные виды жилья, доказывает свою бóльшую состоятельность, как в экономическом, так и в социальном плане, перед домом, созданным путем репродуцирования одного и того же стандартного этажа. Смешение разных типологий в одном здании — это не только результат исследований маркетологов и социологов, но и следствие развития инженерных сетей. В процессе распространения автономных систем жизнеобеспечения дома автономнее стала и конфигурация отдельных квартир.
Воцарившаяся в мире парадигма устойчивого развития так или иначе влияет на большинство сегодняшних проектов. До такой степени, что экологичность и энергоэффективность сейчас на Западе становятся синонимами качества. Поэтому в некоторых частях света найти «неустойчивые» новостройки уже весьма затруднительно. Фундаментальные принципы «устойчивости» зданий развивают витрувианскую триаду «польза–прочность–красота», подразумевая, как учит Wikipedia, «планировочную и конструктивную эффективность, энергоэффективность, эффективное водопотребление, эффективность материалов, оздоровление окружающей среды, оптимизацию эксплуатации, а также сокращение отходов и токсичных выбросов». Из этого перечня становится ясно, что ключевая роль в процессе повышения экологичности зданий отводится различным инженерным системам. Когда же рассматривают экологичность с точки зрения архитектуры, то обычно имеют в виду включения зелени — покрытые растительностью крыши, висячие сады, зеленые стены.
Огромную роль в озеленении зданий, конечно же, играет климат. Однако даже в северных широтах существуют возможности для интеграции растительности в архитектуру, что доказывает дом-гора в Копенгагене, недавно построенный бюро BIG (см. Пi20).
2009-й:
Несмотря на повсеместное распространение остекленных лоджий, зеленых зданий в России пока практически нет3. Контакт архитектуры и растительности, как правило, наиболее интенсивен на первом и последнем этаже (палисадники и зеленые крыши). У нас эти две опции в общем-то не популярны: внизу жильцы не чувствуют себя в безопасности, а наверху нередко протекает крыша. Короче, «первый–последний не предлагать», как пела группа «Кино». Впрочем, предпочтения потихоньку меняются — в «элитных» домах особо ценятся последние этажи с пентхаусами и широкими террасами, пользуются спросом и особняки пусть с маленьким, зато собственным, земельным наделом. Вилла «Остоженка» бюро «Проект Меганом» или крупные жилые комплексы вроде «Соколиного гнезда» и «Алых Парусов» — тому примером.
Какой семье хватает однокомнатной квартиры
Одна из причин, по которым к однокомнатным квартирам относились плохо. Является понимание о необходимости большого пространства для жизни семьи.
«Пока ты молодой, и в однокомнатной квартире жить сможешь. Но потом ведь семью заведешь и детей. Тогда придется другое жилье приобретать» — вот примерная выжимка из такого подхода.
Но современная молодежь намного меньше думает о создании семьи, чем прошлые поколения. Об этом говорит и статистика, и социологические опросы.
По этой причине молодой человек, желающий купить себе квартиру, не будет ориентироваться на семейное будущее — а, следовательно, куча комнат ему не потребуется. Если ему будет хватать однокомнатной квартиры (а ему будет ее вполне хватать), то он приобретет именно ее.
Особенности компактных квартир
В большинстве случаев покупка маленькой квартиры связана с невозможностью приобретения более комфортного жилья. Однако у компактных квартир есть свои преимущества:
- Низкая стоимость;
- Малый размер коммунальных платежей и налога;
- Сравнительно низкие затраты на ремонт;
- Компактную квартиру легче сдать в аренду.
В ряде случаев покупка небольшой квартиры становится выгодным вложением с целью перепродажи. Однако успех инвестирования серьезно зависит от локации жилья. Так, в густонаселенных районах с проблемной инфраструктурой рост цен на студии будет незначительный, так как предложение на первичном рынке может возрастать, а спрос, наоборот, снижаться.
Для проживания квартира-студия подойдет далеко не всем. Хотя для одиночек, студентов или тех, кто часто бывает в разъездах она может стать идеальным вариантом. Таким покупателям нет смысла тратиться на более просторные и дорогие квартиры. Другие категории граждан обратят внимание на ряд недостатков студий:
- Слишком малый метраж;
- Отсутствие разделения кухни и комнаты;
- Необходимость установки качественной системы вентиляции.
Время красивой обертки
— В Екатеринбурге один из самых развитых и интересных рынков строительства жилья в России. Какие тренды наблюдаются сегодня на рынке?
— Как ни странно, российский «жилой многоквартирный дом» как продукт не сильно поменялся за предыдущие десятилетия. Но примерно к 2014 году в Екатеринбурге были созданы предпосылки для качественного прорыва.
— Но почему предпосылки для улучшения качества жилой новостройки как продукта сформировались только к 2014 году, а не раньше, скажем в 2007–2010 годах?
— В 2007 году рынок был очень слабый, с низкими объемами строительства. Была запущена ипотека, цены взлетели, потому что предложение было недостаточное. 2008–2009 годы — это спад из-за мирового кризиса. В 2010-м рынок достиг дна, в следующие пару лет началось восстановление. Новые, более качественные проекты после кризиса 2008 года стали выходить как раз в 2013–2014 годах, до этого достраивали старое. К 2014 году объемы строительства прилично выросли, у покупателя появился выбор. Рынок с этого момента стал высококонкурентным.
Тогда и начался поиск каких-то новых идей, ряд застройщиков задумались о качестве продукте. 2016 год вообще, на мой взгляд, стал «годом упаковки». На рынке резко выросло качество рекламы, качество работы отделов продаж. Большинство девелоперов попыталось улучшить качество продукта. Улучшились фасады, стали заниматься благоустройством дворов, делать входы в подъезд на уровне земли. Общим местом стало: «Мы делаем качественные места общего пользования». В итоге сейчас у нас все подъезды раскрашены в какие-то яркие, иногда абсурдные цвета, на каждом этаже огромными цифрами написан его номер. Это людям не нужно, у них никто не спросил, какой подъезд им нужен. Но это модно среди застройщиков, потому что малобюджетно: краска, что белая, что синяя, что зеленая стоит примерно одинаково.
В общем, сейчас практически каждый девелопер старается улучшить свой продукт, пусть и малобюджетно. Использовать какой-то растиражированный ход конкурентов, запустить качественную рекламу, выстроить некую эффективную воронку продаж. Внешний вид продукта стал лучше, вопросы планировок или инженерного оборудования волнуют многих девелоперов гораздо меньше.
— На фоне снижения доходов происходит поляризация рынка: часть девелоперов начинает всерьез заниматься продуктом, а другая больше уходит в демпинг. Как это происходит в Екатеринбурге?
— Да, на рынке две противоположные тенденции: максимально снизить цену и создать качественный продукт. Есть те, кто старается работать над качеством, пытается каждый следующий проект сделать лучше. Понятно, что это требует затрат, хотя бы интеллектуальных. И этот путь более сложный, по нему идут немногие — не более 15 процентов рынка. Остальная часть рынка идет по пути конкуренции ценой. Но, повторюсь, даже такие компании сегодня стараются создать красивую обертку.
— Кто является лидерами направления, связанного с качественным строительством?
— Я думаю, что «Брусника» очень многое привнесла для рынка Екатеринбурга, она обострила конкуренцию. Не все согласны с эстетикой домов этого застройщика. Но многие за «Брусникой» начали тянуться, копировать какие-то решения. Это вытягивает весь рынок выше.
Очень важно, чтобы в городе был лидер по качеству — такая компания, как «Брусника». Если его нет, остается только серая масса, которая конкурирует лишь ценой и в итоге спускается в какой-то совсем низкобюджетный сегмент. Если говорить о других лидерах, то это «Атомстройкомплекс», ЛСР, «Принцип», «Ренова». Все они работают над качеством, пытаются двигаться дальше.
— Сильно ли изменились в последние годы планировки квартир?
— С планировками начали работать, в предыдущие годы они были в основном типовые. Главный российский тренд сегодня — квартира с единым пространством кухни-гостиной плюс относительно небольшие спальни. Все чаще такие квартиры появляются на всех рынках. Пока не всегда это исполнено разумно: иногда берут свой старый проект, меняют кухню с комнатой местами — и вроде можно назвать европланировкой. А планировка как была не вполне рациональной, убогой, неадаптивной, так и осталась.
— Вы сказали, что демографические тенденции будут играть против студий. Этот тренд уже ощущается?
— Пять лет назад студии были экзотикой, потом был бум, но сейчас рынок студий стабилизировался. Он достиг своего потолка: в общем объеме предложения это около 15 процентов квартир. Минимальная стоимость студии снизилась за несколько лет с 1,7 миллиона рублей до 1,3.
От коллег я слышал, что в Тюмени, Новосибирске и других городах спрос на «двушки» уже растет быстрее, чем на однокомнатные квартиры. То есть там наступило насыщение. В Екатеринбурге по цене за квадратный метр студии продавались значительно дороже других квартир. Сейчас цена «квадрата» в студии упала до уровня однокомнатных квартир — это тоже показатель, что сегмент переоценивается.