О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.

Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.

Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.

Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe

🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.

📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.

💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты. Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Покупка-продажа жилья, которое находится в долевой собственности – достаточно сложная и рискованная процедура, которая может привести к возникновению многочисленных проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее распространенных спорных моментах. Они же могут сопровождать сделку, тем самым исключая практически все потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Преимущественное право покупки.

Решив продать комнату, нельзя просто найти первого попавшегося покупателя и продать ему недвижимость. Правом преимущественной покупки данного помещения обладают хозяева других комнат данной квартиры.

При этом соблюсти все формальности и оформить согласие соседей — это прямая обязанность продавца, а не покупателя или других лиц. Если проигнорировать это правило, то сделка в будущем может быть аннулирована и признана по суду недействительной в результате рассмотрения судебного иска заинтересованных лиц.

Уведомлять соседей совершенно нет необходимости только в одном случае: если все комнаты продаются одновременно. То есть продать целиком коммунальную квартиру проще, даже если в ней несколько собственников и лицевых счетов, чем продать отдельно любую из комнат.

Если сосед игнорирует уведомление.

Согласно статье 250 ГК Российской Федерации, срок для получения согласия или отказа от всех соседей составляет тридцать календарных дней с момента отправки им уведомления.

Если в указанный срок сосед не выразил свое мнение и проигнорировал уведомление, то по истечении срока ожидания можно продавать комнату без согласия соседей.

В случае отправки почтовых уведомлений нужно самостоятельно отсчитывать срок окончания ожидания ответа, если же отправить уведомления через нотариуса, то нотариус самостоятельно все посчитает и известит об окончании срока ожидания, если согласие или отказ так и не будут получены.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Что такое коммунальная квартира?

Каждый человек, когда ему говорят о коммунальной квартире сразу представляет себе общие длинные коридоры, единственное помещение кухни и санузел на несколько семей.

Несмотря на то, что данное определение можно встретить в некоторых нормативно-правовых актах, официально термин не имеет определения в действующем законодательстве. Есть только значение слова «комната». Исходя из пункта 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, ей является один из типов жилой площади, предназначенный для проживания населения.

Коммунальное жилое помещение отличается от обычного тем, что у некоторых жильцов, проживающих в ней есть свои правомочия на определенную комнату, а другие жители заключают соглашение о социальном найме. К общему имуществу в данном случае будут относиться коридоры, кухонные помещения, а также санузлы.

Что делать если соседи не дают согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире может затянуться по некоторым причинам, которые, при необходимости, все же можно решить:

1. Отказ от получения уведомления о продаже. Если написанное письмо возвращается обратно, то на нем будет стоять обязательная отметка, что адресат отказался от него. В этом случае необходимо сохранить его и предъявить в местное отделение Росреестра при совершении продажи, тем самым, обосновав игнорирование соседей.
2. Если сосед все же получает письмо, но отвечает на него молчанием, то стоит обратиться к нотариусу, который заверит документ и отправит его повторно адресату. Также владелец имеет право на получение от нотариуса свидетельства, способного подтвердить направленное письмо, его получение и отсутствие каких-либо действий от соседей.
3. Если соседи давно не объявляются, то длительность процедуры может затянуться. Собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы они признали его безвестно отсутствующим. Основанием для этого мероприятия станет неимение данных о соседе в течение всего календарного года. В подаваемом заявлении необходимо уточнить причину обращения, иначе дело даже не станут рассматривать. По истечении срока, судом будет назначен управляющий, которому нужно будет направить повторное уведомление.
4. Самой трудной ситуацией станет смерть соседа-собственника и поиск наследника, не вступающего в наследство. Владелец должен подать в органы суда иск, который должен будет признать помещение умершего выморочным имуществом. По результатам данной судебной процедуры определяется наследник, а значит, у собственника появляется возможность направить письменное уведомление о готовящейся сделке.

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие соседей на продажу.
3. Правоустанавливающие документы.
4. Оригиналы извещений.
5. Договор купли-продажи комнаты.
6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Как продать комнату посторонним лицам?

Продажа комнаты в коммуналке посторонним гражданам является достаточно сложным процессом, так как собственникам жилья часто приходится сталкиваться с тем, что соседи чинят разные препятствия для совершения сделки. К нюансам процедуры относится:

• первоначально требуется получить от всех соседей отказ выкупить комнату;
• продается посторонним лицам жилье по той же цене, которая была предложена соседям;
• если имеются письменные доказательства отказа соседей, то процедура продажи объекта выполняется в общем порядке, для чего составляется стандартный договор купли-продажи;
• сделка далее регистрируется в Росреестре.

Процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований закона. Если будут иметься даже мелкие нарушения, то они могут являться основанием для оспаривания сделки соседями. Поэтому желательно пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, так как опытный адвокат сможет подсказать, какие действия должны выполняться продавцом в той или иной ситуации.

Можно ли продать без письменного отказа?

Нередко в коммунальных квартирах между соседями имеются слишком плохие отношения, поэтому они не желают каким-либо образом контактировать друг с другом. Поэтому соседи не реагируют на полученное уведомление.

Чтобы не возникло в будущем проблем с продажей недвижимости вторички, рекомендуется выполнить следующие действия:

• изначально желательно направлять уведомление по почте заказным письмом, оплатив уведомление о вручении, поэтому у гражданина будет иметься доказательства того, что он действительно оповестил соседей о продаже комнаты;
• если отношения являются хорошими, то соседи составляют письменный отказ от покупки жилого помещения, на котором обязательно должна иметься их подпись;
• допускается приглашать свидетелей, при которых происходит передача уведомления, поэтому именно эти граждане смогут на суде подтвердить, что продавец комнаты точно следовал требованиям законодательства.

Если будут нарушены права соседей, то сделка легко через суд признается недействительной, поэтому покупатели могут лишиться приобретенного имущества.

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.

Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.

Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).

Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:

• 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
• 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
• 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Похожие записи:

• Новый РСВ и новый ежемесячный отчет с 2023 года
• Алименты на ребенка в 2023 году
• Пособие до 1,5 лет