Ответ недели: договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответ недели: договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

• Собственник за три месяца не уведомил жильца, что больше не будет сдавать квартиру, или не предложил новые условия для заключения договора? Тогда договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Лучше всего вести коммуникацию письменно, иначе потом арендатор может сказать, что с ним никто не связывался за три месяца.
• Наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. В этой ситуации договор всё равно считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, если за три месяца стороны не обсудят этот момент, произойдёт автоматическое продление договора аренды квартиры.
• Арендодатель слукавил: сказал жильцу, что передумал сдавать квартиру, и не стал заключать с ним новый договор аренды с продлением срока. А потом бывший арендатор узнал, что не прошло и года, а квартиру всё-таки сдали новым жильцам. В этом случае можно требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.

При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует. У арендатора нет в таком случае преимущественного права продления, автоматическое продление также не происходит. Нужно, чтобы стороны договорились о пролонгации договора аренды квартиры и достигли согласия по условиям или же подписали новый договор. В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.

Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры:

1. Автоматическое продление.
2. Подписание дополнительного соглашения о пролонгации к основному договору.
3. Заключение нового договора аренды.
4. Судебное продление срока (если нарушено преимущественное право действующего арендатора на продление договора).

Как производится регистрация

Необходимо представить в территориальное управление Росреестра обязательный для всех случаев пакет документов:

• заявление о регистрации договора аренды нежилого помещения;
• договор в трех экземплярах (подлинник), два из которых передаются арендатору и арендодателю, а третий остается в деле, которое формируют в Росреестре;
• кадастровый паспорт нежилой недвижимости с указанием размера ее площади.

Юридические лица представляют также:

• учредительные документы своей компании;
• приказ о назначении руководителя или протокол об избрании исполнительного органа компании;
• свидетельство о госрегистрации компании;
• при необходимости – заверенную нотариусом доверенность на физическое лицо, если оно действует от имени юридического лица.

Физические лица представляют дополнительно:

• паспорта или другие удостоверения личности;
• нотариально оформленное согласие супруга на сдачу в аренду общей собственности (нежилого помещения) или справку о том, что арендодатель не состоит в браке.

Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация

21.05.2019

Вопрос:

Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?

Ответ:

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.

Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

• Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
• В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
• Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

Условия договора аренды

Пролонгация арендных отношений обозначает их продление, сохраняя те же условия. Но если соглашение заключается на неопределенный период, становится непонятно, продолжит ли действовать ранее оговоренный срок. Для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды, суд решит, что первоначальный срок действителен только для первого договора. После его продления действует общее правило, по которому стороны могут отказаться от договора в любое время. Но если обратится в Верховный суд, он не согласится с этим. Там обратят внимание на то, что договор был продлен на неопределенный срок, но на тех же условиях.

Если арендодатель отказался продлевать соглашение, но в течение года после завершения срока действия контракта, заключил его с другим лицом, арендатор может обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещение убытков, которые появились из-за отказа арендодателя. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока действия договора, а арендодатель не против, договор считает продленным на неопределенный срок, сохраняя те же условия.

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
7. Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).

Особенности составления договора аренды земельного участка на 11 месяцев

Любой документ или бланк перед подписанием следует внимательно изучить, а в случае оформления краткосрочного договора аренды важно обратить внимание на следующие моменты:

• срок действия должен иметь начальную и конечную даты, или же черным по белому – 11 месяцев, в противном случае документ можно счесть не кратковременным;
• условия прекращения действия контракта, а также условия пролонгации;
• в случае разрыва отношений по инициативе арендодателя раньше окончания срока должна быть предусмотрена денежная компенсация;
• непременное указание площади, категории участка, целевое назначение, межевого плана;
• наличие пункта об отсутствии ареста или иных обременений на земельный надел;
• не указано ли требование в регистрации документа (хотя законодательство этого и не требует).

Как грамотно составить?

1. Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.

Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.

Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях. Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.

В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора). Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.

Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.

• договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
• договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией

Договор об аренде на 11 месяцев

Внимание Только по одной этой причине настоятельно рекомендуется заключать простой договор даже на самый маленький срок. Таким образом, рассматриваемый контракт – официальный документ, защищающий интересы участников сделки.

Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение.

Согласно статье 22 Земельного кодекса указывают размер и выплатные сроки, поскольку земельная аренда – это возмездная операция.

• Обязанности и права собственника и арендатора, что рассматриваются отдельно. Арендатор обязательным пунктом должен внести цель пользования земельным ресурсом.
• Ответственность участников сделки, где обязательствами владельца является помощь в устранении проблем, возникших из-за недостатков надела земли или невозможности пользоваться участком. Арендатор ответственен за своевременное внесение платежей или выплату штрафа за просрочку и целевое использование арендного объекта.
• Сроки аренды и период аренды, где указывают начальную и конечные даты. Общий срок аренды не должен превышать 11 месяцев, иначе договор можно счесть не кратковременным. Также должна быть указана конкретная дата и время, за которое владелец предупреждает арендатора о прекращении сделки путем расторжения, в случае возникновения соответствующих оснований.
• Особенности условий прекращения сделки до истечения срока действия, разрешения споров или внесения изменений.
• Обозначение реквизитов сторон.
• Подписание документа, составленного и завизированного двумя участниками. Каждый получает экземпляр договора.

Вопрос заключается в том, надо ли регистрировать этот договор в Росреестре? Заключен он на 11 месяцев с даты подписания. Но ведь фактически-то арендные отношения сторон длятся дольше, более года. Не повлечет ли отсутствие государственной регистрации договора его недействительности? Спасибо.

Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев

Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.

Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).

Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.

При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.

Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.

Она не требуется, если:

• предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
• договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).

Как происходит расторжение?

Право на расторжения договора имеет как арендатор, так и владелец недвижимости. Причины, которые дают право стороне прекратить взаимоотношения прописываются в пункте: «Изменения и прекращения договора». Первым пунктом должно идти право сторон по взаимному соглашению разорвать договоренность без привлечения третьего участника процесса.

Арендодатель (владелец) имеет право расторгнуть договор через суд, если арендатор нарушил условия договора, ухудшил состояние недвижимости (и отказывается возместить ущерб) или использовал ее не по целевому назначению. Арендатор также может обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, если недвижимость не была предоставлена ему в пользование, обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют использованию помещения и так далее.

Договор краткосрочной аренды имеет свои преимущества и недостатки, однако при его составлении также необходимо уделить внимание всем позициям. Прописав в договоре как можно больше положений, вы избежите недопонимания в кризисных ситуациях.

Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Информационного письма № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2023 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2023 № Ф05-1743/2019, ФАС Уральского округа от 11.11.2023 № Ф09-8709/09-С3).

Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2023 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Похожие записи:

• Как оформить льготы ветеранам труда в Калуге в 2022 году
• Как правильно сделать опись документов образец
• Транспортный налог в Свердловской области