Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Особенности продажи дома, если второй собственник — несовершеннолетний

Поскольку закон стоит на страже интересов детей, продать жилье в долевой собственности, одним из собственников которого является несовершеннолетний, просто так не получится. Прежде чем продавать дом, придется получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого родители или законные представители должны обратиться к инспектору этого органа, написать заявление и предоставить документы, которые подтвердят, что ребенку будет предоставлена такая же или большая доля в новом или каком-либо другом доме (квартире).

Обратите особое внимание — новая доля, предоставляемая несовершеннолетнему в собственность, должна быть не меньше той, которая была у него в продаваемом доме. Рассмотрение документов органом опеки занимает не более 14 дней. Если решение будет положительным, можно начинать искать покупателей.

Подведем итоги. Если вы решили продать дом, находящийся в долевой собственности, или его часть, то нужно быть готовым к возникновению всевозможных сложностей. Для того чтобы продажа жилья прошла с минимумом проблем, рекомендуется заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист займется подготовкой всех необходимых документов, а в случае конфликта с другими собственниками дома поможет отстоять ваши права и законные интересы.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Когда продажа оправдана

Можно ли продать квартиру в ипотеку в каждом конкретном случае определяет сам банк. Прибегать к услугам кредитных фирм стоит лишь в ряде ситуаций. Когда имеет смысл обращаться для продажи в финансовые компании:

1. Срочно нужны деньги. Если средства требуются незамедлительно, то требуется быстрое оформление сделки. Зачастую собственнику не хватает времени на тщательную проверку покупателя, что значительно увеличивает риски мошеннических действий со стороны покупателя. Сделка с банком исключает подобные случаи, но сокращает потенциальный доход.
2. Нет возможности оплачивать потребительский кредит. Многие заемщики интересуются, можно ли продать долю в квартире банку на фоне растущего долга по кредиту. Финансовые организации не всегда готовы забрать недвижимость в счет обязательств из-за определенных сложностей с оформлением. Обычно они выкупают объект, предоставляемый в качестве залога по потребительскому кредиту.
3. Есть непогашенный ипотечный займ. Иногда продать квартиру банку в счет ипотеки – единственное решение финансовых проблем. В этом случае кредитор реализует недвижимость и закроет ипотечный договор с клиентом.

Как продать квартиру в залоге у банка

При реализации залогового имущества у собственника есть несколько путей:

1. Продажа третьему лицу. Необходимо выплатить остаток долга за счет аванса по сделке или согласовать продажу с финансовой организацией. Во втором случае заключается трехсторонний договор, закрепляющий обязанности и сроки. Кредитор имеет право отказать в совершении операции без объяснения причин.
2. Реализация непосредственно кредитору. Самый простой способ, как продать квартиру в залоге у банка – обратиться в финансовую организацию. При согласовании условий банк выкупит жилье по стоимости ниже рыночной с учетом выплаченной части кредита. Если прибыль от продажи жилья превысит стоимость квартиры с учетом суммы погашения, то клиент получит компенсацию.

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.

Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.

Особенности требований банков при ипотеке доли в квартире

Первое, что вы должны твердо знать – банки даже не рассмотрят вашу заявку, если доля в доме не обособлена. Это значит, что вы должны определить, какую конкретно часть квартиры или комнату оформляете на себя. Если появитесь в банке со Свидетельством о праве наследования, вступления в наследство какой-либо площади в недвижимости, то это не будет поводом выдать вам ипотеку. Итак, что требуют банки:

• выписку из ЕГРП продавца;
• технический паспорт квартиры;
• план дома и земельного участка, на котором он расположен, с выделенной долей;
• отдельный въезд иди вход, если существующий располагается на территории другого собственника;
• оценочный альбом.

Кроме этого дом, в котором находятся квартира и комната, должны отвечать некоторым требованиям:

• у многоквартирного дома должен быть полноправный владелец (юридическое, физическое лицо);
• не находиться в аварийном состоянии;
• не быть старше 1994 года;
• все перекрытия и несущие покрытия должны быть из бетона, камня, кирпича;
• санузлы, канализация, водопровод и другие коммуникации должны соответствовать пожарным и санитарным нормам;
• санузел должен быть раздельным;
• местоположение здания имеет также большое значение.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

✅ Можно ли продать долю в квартире банку?

Всех собственников можно определить, разделив квартиру на доли. Они также являются первыми покупателями фракций друг друга. Поэтому, прежде чем объявить о продаже доли в бизнесе, необходимо сделать предложение о покупке всем совладельцам (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Возможно, кто-то из них соберет деньги и согласится. Если это не так, ваш единственный выход — обратиться в банк.

Варианты продажи доли в квартире банковскому учреждению:

• Залог — идея заключается в том, что владелец берет кредит под залог имущества в виде акций. Если заемщик не может выплатить кредит, банк забирает его долю в квартире. Кроме того, имущество продается — другим совладельцам или всем заинтересованным лицам через аукцион (статья 350 Гражданского кодекса). Основное преимущество — высокая сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатками являются очень низкая цена за долю и необходимость выделять ее под комнату.

• Продажа по договору купли-продажи . Обычная сделка, в которой юридическое лицо — банк — является покупателем (статья 421 (1) Гражданского кодекса). Процедура ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи.

Важно знать, что не все банки готовы заключить такую сделку. Список желающих приобрести пакет акций или принять его в качестве залога ограничен крупными учреждениями. К ним относятся Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-банк и ряд небольших кредитных организаций. Если банк не видит выгоды, сделка не состоится.

✅ Основные причины продажи

Что побуждает людей иметь дело с банком? Ответ кроется в обстоятельствах, в которых находится владелец многоквартирного дома.

Причины и мотивы могут быть следующими:

1. Отказ других совладельцев является наиболее распространенной причиной. Многие люди не хотят или не могут выкупить свою долю в собственности. Также имеются возражения против продажи всей квартиры и раздела доходов.
2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Продавец вроде бы выставил акцию на продажу, рекламировал ее, предлагал скидку — но желающих не нашлось. Бывает, что акция не пользуется спросом в течение 1-5 лет и более.
3. Сложная жизненная ситуация — продавцу могут срочно понадобиться деньги. Если в обычном кредите вам отказано, вы можете попытаться продать банку долю в качестве залога.
4. Развод — в этом случае происходит раздел совместного имущества с выделением долей мужу и жене. Они больше не смогут жить вместе. Одним из вариантов является продажа ½ дома банку, если не другому супругу.

Что такое преимущественное право выкупа?

Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю — сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.

Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.

Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.

В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.

Но если найдутся доказательства, что дарение прикрывает куплю-продажу или еще какой-то договор, то может получиться как в этой истории. Все пойдет не так.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку?

1. В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
2. Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
3. Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
4. По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.

Продажа доли квартиры через ипотеку

Прежде чем обращаться в банк, необходимо убедиться, что в случае неуплаты кредита организация позаботится об отчуждении доли квартиры.

Если доля недвижимости не является гарантированным активом, то согласно ст. 69 закона п. 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в первую очередь, взыскание будет взиматься с имущества в виде денежных средств на счетах, а при их недостаточности — с другого имущества. В соответствии с пунктом 6 настоящей статьи, если имущество принадлежит заемщику на праве долевой собственности, кредит взимается на его долю, если это не противоречит закону.

Если вы хотите получить деньги в обмен на акцию, вы должны указать, что именно на нее в первую очередь должна быть выплачена потеря права выкупа.

Похожие записи:

• Разбираемся с новыми правилами для подотчета
• Ответственность учредителя ООО: за что отвечают участники компании 2022
• Отказ от гражданства России: порядок и условия