Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как делится недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Как оформить раздел имущества

Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.

Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.

Рефинансирование при расторжении брака

Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.

О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

• те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
• те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

• как эти долги были оформлены;
• на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
• можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Порядок оформления соглашения

Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.

Документы для составления соглашения

Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.

Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта

В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.

Имущество, приобретенное до вступления в брак

Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.

Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.

Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.

Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.

Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:

• получение такого имущества в дар;
• получение в порядке наследования.

Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.

Без брачного договора

При отсутствии брачного контракта решить судьбу ипотеки можно по обоюдному согласию супругов либо через суд. И нет разницы, когда встанет вопрос о разделе, – в браке, в период его расторжения или после развода.

При самостоятельном достижении супругами консенсуса по поводу раздела ипотечного имущества мировое соглашение должно считаться с интересами банка. Кредитору нужно знать, кто именно будет возвращать долг. Так что, если супруги сошлись, к примеру, что жилье получает жена, а оставшийся долг переходит безработному мужу, ничего не выйдет из-за слишком высокого для банка риска невозврата денег.

В случае достижения всеми тремя сторонами согласия раздел может произойти до обращения в суд. Здесь супругам нужно составить документ с перечнем своих договоренностей о жилье и кредите и поставить подписи.

Возможен и вариант, что один из участников подаст иск. Второй же во время рассмотрения в суде согласится с требованиями истца, что будет отражено в соответствующем постановлении.

Способы разделить ипотеку

По умолчанию и если нет детей, согласно ст. 39 СК РФ, распределение задолженности и имущества между супругами происходит поровну. Увеличить долю в бо́льшую сторону один из супругов может, если докажет неравное участие мужа/жены в выплате кредита. С этой целью, к примеру, пригодятся документы, подтверждающие первый взнос.

Не поровну суд может поделить недвижимость и в случае расходования общего имущества одним из супругов в ущерб интересам семьи или отсутствия у последнего дохода по неуважительной причине, в том числе из-за алкоголизма или наркозависимости. Однако это скорее теоретически, ведь в судебной практике есть случаи, когда судьи решали делить нажитое поровну, даже несмотря на пагубные привычки одного из заемщиков.

Также заметим, что, если один из супругов игнорирует платежи по ипотеке, второму лучше внести деньги за недобросовестного плательщика, чтобы избежать начисления штрафа. После этого уже для возвращения своих денег можно обращаться с жалобой на второго супруга в суд.

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты

Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.

Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор. Но до брака соглашения не составляются, только брачные договора.

Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь ее можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:

• продавец 1;
• продавец 2.

Ипотека при расторжении брака

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе. В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
• поделить квартиру и долги; погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

Недвижимость оформлена в долевую собственность. Как проходит раздел

В выписке из ЕГРН значится несколько собственников? Для каждого определена его часть? При ипотеке в долях при разводе каждый получает то, что указано в документах.

В оптимальном варианте составляется соглашение. В нем прописывается, кто какой комнатой владеет. Документ регистрируется в контролирующих органах, делятся лицевые счета за коммунальные услуги. Квартира становится коммунальной.

Ситуация усложняется, если квартира приобретена на заемные деньги и является обеспечением по кредиту. Еще одна проблема — необходимость выделения долей в натуре. В частности, это относится к однокомнатным квартирам. К тому же комнаты могут иметь разную площадь, не соответствовать долям, заявленным официально.

Переговоры по вопросу, как делится ипотека при разводе когда на жену оформлена большая часть недвижимости, а платит муж, не дают результата? Придется обращаться в суд. Если с жилья еще не снято обременение, банк становится третьей стороной процесса. Он может пойти на изменение условий кредитного соглашения, увеличение срока финансирования, если платежеспособность бывших супругов снижается. Причина? Невыгодно продавать доли в квартире.

Но банкам и невыгодно вникать в подробности семейных драм половины заемщиков. Чтобы не отвечать на вопросы, как разменять квартиру в ипотеке при разводе, они просто запрещают любые операции с недвижимостью до внесения последнего платежа.

Как отказаться от ипотеки после развода

Брак распался, обязательства перед банком остались. Как после развода разделить квартиру в ипотеке?

Нет брачного договора? Для оплаты не использован воинский сертификат? Бывшие родственники в равной мере отвечают перед банком по долгам. Изменение семейного положения не учитывается.

Если на определенном этапе один из супругов понимает, что не может далее выплачивать значительные суммы, у него остается право отказаться от ипотеки в пользу созаемщика.

Процедура переоформления будет одинаковой:

1. В банк подается заявление о переводе долга. Обязательно прикладываются документы, подтверждающие неплатежеспособность, потерю работы или здоровья. Потребуется и согласие второго созаемщика. Если он откажется принимать на себя обязательства, решать проблему придется через суд.
2. Банк изучает ситуацию, проверяет платежеспособность лица, принимающего долг. Если сделка одобряется, можно переходить к следующему этапу.
3. Нотариус заверяет соглашение о разделе имущества. В нем обозначается, кто хочет выйти из ипотеки после развода. За счет совместных средств выплачена значительная часть стоимости квартиры? Рассчитывается компенсация, полагающаяся тому, кто отказывается.
4. Документы передаются в банк. Важно понимать, что будет заново проведена оценка, придется перезаключать договор страхования. А это — дополнительные расходы.
5. Переподписываются кредитный и ипотечный договоры. Информация о смене собственника передается в ЕГРН на регистрацию.

От того, на кого и как был оформлен кредитный договор, зависит, как будет происходить раздел ипотечной квартиры при разводе.

Существует несколько распространенных способов оформления кредитного займа:

• Муж и жена брали кредит на жилье вместе, недвижимость является их совместно нажитым имуществом, поэтому нести ответственность по кредитным обязательствам они будут сообща.
• Ипотеку брал один из супругов, но второй выступал поручителем и давал согласие на подписание договора. Второй супруг будет нести ответственность по обязательствам только в случае непогашения всего кредита на момент развода.
• Если финансовый заем был взят до брака, погашать его придется только тому супругу, на кого был оформлен кредит.
• Ипотека оформлена только на мужа или жену, а между супругами заключен брачный договор. После расторжения брака условия раздела будут соответствовать указанным в этом контракте.
• Кредит оформлялся на обоих супругов, находящихся в гражданском браке. После расставания они оба должны будут отвечать по долгам.

Раздел в судебном порядке

Если во время бракоразводного процесса супруги не могут мирно решить проблемы раздела активов и долгов, можно подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры после развода.

В исковом заявлении заявитель должен указать предмет и обстоятельства спорного вопроса:

• Когда была приобретена квартира.
• На кого из супругов оформлен ипотечный договор, кто выступает поручителем.
• Из каких денежных средств погашался долг по ипотеке.
• Как истец желает разделить недвижимость.

Похожие записи:

• Нужно ли платить налог при продаже автомобиля
• Какую банковскую карту взять в Крым на отдых в 2023?
• Требуется ли лицензия на газовое оружие (пистолет)?