Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.

Особенности приватизации в коммунальных квартирах

Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.

Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.

Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.

Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:

1. Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
2. Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
3. Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
4. Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.

Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.

Кто может приватизировать квартиру?

Перед тем, как приступить к сбору документов, убедитесь, что вы соответствуете нескольким критериям:

• Вы имеете российское гражданство;
• Вы занимаете квартиру по договору социального найма;
• Вы получили согласие всех, кто имеет право проживать в этой квартире, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
• Раньше вы никогда не участвовали в приватизации жилья (это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет);
• Квартира находится в собственности государства.

Дополнительные расходы на приватизацию

Итак минимальные затраты мы обсудили. Каковы же максимальные? Здесь все зависит от конкретных обстоятельств. Возможны следующие дополнительные расходы;

• Перед приватизацией необходимо оплатить все долги по квартплате. Если таковые имеются – плюсуйте их к обязательным расходам
• Не исключено, что в вашей квартире имеются несогласованные перепланировки (последние 30 лет за этим не очень пристально следили, и с проверками не ходили, как это бывало во времена СССР). Их нужно будет либо ликвидировать, либо согласовать задним числом с БТИ. Стоимость согласования может составлять несколько десятков тысяч. Если при этом будут выявлены нарушения, то в соответствии со статьей № 7.21 КоАП возможно наложение штрафа (1000-2500 рублей). В любом случае наличие перепланировок несколько удорожает бесплатную приватизацию
• Когда в квартире прописаны несколько человек, каждый из них имеет право на долю в приватизированной квартире. То есть, в приватизации должны участвовать все. Но тут возможны варианты. Те, кто не имеет времени, могут оформить нотариальную доверенность на другого члена семьи или постороннего человека (100-1000 рублей в зависимости от региона и нотариуса).
• Можно также оформить квартиру в собственность лишь одного члена семьи. Это рекомендуется сделать, если квартира приватизируется с целью дальнейшей продажи. Один собственник означает, что процедура продажи станет проще и обойдется продавцу дешевле. В таком случае все остальные должны написать нотариально заверенный отказ от своей доли в его пользу. Что обойдется каждому в 1000- 2000 рублей. Только имейте в виду, что при наличии в квартире детей, этот номер не пройдет. Несовершеннолетние в обязательном порядке получают свою долю в приватизированной квартире, если они там прописаны.
• Получение некоторых документов требует либо нескольких дней ожидания, либо доплаты за срочность. Необходимость получить справку немедленно превращает бесплатные документы в платные, а платные делает вдвое — впятеро дороже. В этом случае выражение «время-деньги» имеет буквальный смысл. Если время для вас важнее – расходы возрастут
• Возможно также, что никто из семьи не горит желанием и не имеет свободного времени, чтобы самостоятельно заниматься всеми бюрократическими процедурами. Но при этом приватизация необходима, и хотелось бы, чтобы она не тянулась месяцами. В таком случае можно прибегнуть к помощи посторонних лиц или специальных агентств. И тем, и другим придется заплатить за труды. Сколько? Мы обсудим это подробнее в следующем разделе.

Преимущества и недостатки приватизации комнаты в коммуналке

Процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире возможен согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» №1541-1. В основном тексте документа, принятого в 1991 году, не было упоминаний о коммуналках. Закон был дополнен соответствующими пунктами лишь в 1999 году, и только после принятия соответствующих поправок у проживающих в коммунальных квартирах появилась возможность выделить занимаемую комнату в натуре и оформить ее в собственность.

Главным преимуществом приватизации является получение владельцем комнаты право распоряжаться ею на свое усмотрение, т.е. продавать, дарить, завещать и т.д.

С другой стороны, в итоге приватизации комнаты в коммунальной квартире у ее собственника возникают определенные обязанности. Ему придется за свой счет поддерживать нормальное состояние мест общего пользования, поскольку автоматически он становится собственником общего имущества той части, которая соответствует процентному отношению площади приватизированной комнаты к общей жилой площади коммуналки.

При подготовке приватизированной комнаты к продаже сначала нужно будет предложить ее соседям. Также собственник комнаты не сможет претендовать на другую освободившуюся комнату, если она числится в муниципальном фонде. Это жилье власти имеют право предоставить кому угодно, на свое усмотрение.

Если в комнате зарегистрировано много жильцов, выгоднее ее не приватизировать. Тогда остается большая вероятность получения полнометражной новой квартиры при расселении коммуналки. В противном случае можно надолго остаться жить в своей комнате в коммунальной квартире. Помните, что та коммуналка, все комнаты которой приватизированы, не подпадает под программу расселения.

В случае, если дом сносят, каждой семье, проживающей в государственной (неприватизированной) комнате, предоставят отдельную квартиру. Владелец приватизированной комнаты сможет получить только денежную компенсацию за свою жилплощадь.

Учтите тот факт, что по действующему законодательству граждане РФ могут только один раз в жизни получить от государства бесплатное жильё. Этот нюанс не касается несовершеннолетних, по закону дети возрастом до 18 лет могут участвовать в процессе приватизации жилья, а после совершеннолетия воспользоваться своим правом еще раз.

В любом случае нелишним будет мудрый совет опытного юриста нашей компании до начала приватизации.

Случаи отказа в приватизации

Отказать в приватизации комнаты в коммунальной квартире могут в некоторых случаях:

• если установлен факт повторного участия в приватизации;
• если документы оформлены неправильно или собраны не полностью;
• если в документах содержатся недостоверные сведения;
• если комната не входит в состав приватизируемых жилых помещений;
• если квартира не признана коммунальной в установленном порядке, а является таковой по факту.

В том случае, если возникла формальная проблема с документами, всегда есть возможность их переоформить или добавить отсутствующие к поданному пакету.

Некоторые комнаты нельзя приватизировать, такие случаи оговорены законом:

• квартира расположена в аварийном доме;
• коммуналка числится в закрытом военном городке;
• квартира входит в специальный социальный муниципальный жилищный фонд.

Долгая и кропотливая работа предстоит в том случае, если квартира стала коммунальной в процессе использования. В результате в квартире в разных комнатах проживают не связанные родством люди, а договор социального найма имеется в наличии один на всю квартиру. В таком случае существует два пути. Первый – приватизировать квартиру целиком, после чего выделить доли каждого собственника. Либо произвести выделение отдельной комнаты из общего имущества. Такой шаг возможен, если у комнаты имеется отдельный вход.

Отказать в приватизации могут также при наличии долга по коммунальным платежам. Такое требование не подтверждается ни одним из действующих законов, но является распространенной практикой, поэтому придётся отстаивать в суде свои нарушенные права.

В любом случае требуйте сформулировать отказ в приватизации в письменном виде с обязательным указанием причин. Такой документ вкупе с консультацией в нашей юридической компании позволит грамотно и своевременно обжаловать полученное решение.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.

С чего начать и как все сделать пошагово:

1. Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
2. Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
3. Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
4. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире в СПб

До недавнего времени законодательная база РФ регламентировала порядок приватизации коммунальных квартир, где передача их в частные руки происходила целиком. Каждый из соседей должен был инициировать свое право на приватизацию, чтобы на момент составления договора на передачу жилая недвижимость как одно целое, а не часть коммунальной собственности получала новый статус. Однако такое условие приватизации комнаты в коммунальной квартире в СПб не давало возможности отдельным гражданам реализовать свое право в любое время сделать частными свои государственные апартаменты. Поэтому с 1998 года в Закон были внесены соответствующие поправки, и сегодня вы можете беспрепятственно, без согласия соседей изменить статус своего жилья, став полноправным владельцем комнаты в коммунальной квартире.

В «Центральное Адвокатское Бюро» Санкт‐Петербурга довольно часто обращаются жильцы таких квартир, ведь доля коммунальной жилой недвижимости в нашем городе все еще высока. Кроме того, процесс передачи ее в частные руки притормаживается тем, что одни жильцы не знают об отмене старого закона, а другим кажется, что приватизация комнаты в коммунальной квартире в СПб является механизмом, который может затянуться надолго и потребует больших финансовых вложений. Однако квалифицированные юристы ЦАБ уже на первой консультации подробно объяснят вам все этапы этого процесса, и вы поймете, что он не намного сложнее, чем приватизация обычной квартиры.

Конечно, когда речь заходит о коммунальных квартирах и их частичной приватизации, существует ряд нюансов.

Прежде всего, это недвижимое имущество совместного пользования, при котором за каждым из соседей закреплено по одной или несколько комнат. Поэтому при смене статуса коммунальной комнаты в частную собственность наиболее остро встает вопрос о точном определении площади имущества. Ведь приватизированной становится не только жилая площадь самой комнаты, но и часть общей площади коммунальной квартиры. В настоящее время механизм расчета общей площади, которая переходит в статус частной, предполагает ее пропорциональное разделение между всеми жильцами, за которыми закреплены отдельные жилые помещения.

Особенности и важные моменты

Основное отличие коммунальных квартир от обычных – разграничение комнат и мест общего пользования. Если в первом случае помещение полностью принадлежит жильцам, то во втором – комнаты рассматриваются отдельно, места общего пользования (санузел, кухня, коридор, кладовка и прочее) – отдельно.

Поэтому при осуществлении приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать некоторые особенности:

1. Вместе с комнатой жильцам достается доля от общего квартирного имущества. За ним сохраняется право на пользование ванной, кухней, коридором и другими объектами. Ограничивать его в этом никто из соседей не вправе.
2. Расчет доли от общей собственности осуществляется по следующей формуле: площадь комнаты делится на площадь всей квартиры.
3. Распределение общей собственности может быть осуществлено собственниками лично, путем заключения соответствующего добровольного соглашения.
4. Законом запрещена приватизация помещений общего пользования и их частей.

Если нет согласия соседей?

Коммунальная квартира является помещением с обособленными комнатами. Каждый из нанимателей получает право на проживание там, после заключения договора социального найма с местной администрацией. Как правило, число правоустанавливающих документов соответствует количеству комнат. Если жильцы одной из комнат решили переоформить свои квадратные метры, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но так было не всегда.

С момента принятия закона «О приватизации» вплоть до 1998 года, муниципалитет обязательно учитывал мнение всех жильцов квартиры и, если, кто-либо был против, в приватизации отказывали. Вот уже почти 20 лет назад комната в коммуналке была приравнена к отдельной квартире, а значит только наниматель и члены его семьи вправе принимать решение о дальнейшей судьбе жилплощади.

Самое главное в процессе приватизации согласование со всеми жильцами и подготовка пакета бумаг. Местом подачи документов является администрация города, специальный жилищный отдел.

Алгоритм действий включает простые шаги:

1. Подготовка бумаг.
2. Подача в муниципалитет.
3. Заключение договора приватизации.
4. Регистрация прав новых собственников в Росреестре.

Преимущества и недостатки приватизации

Проживание в приватизированной комнате подразумевает для владельца ряд определённых преимуществ. В частности:

• возможность зарегистрировать в комнате любого человека на своё усмотрение;
• выгодная продажа. Если приватизировать комнату, её стоимость существенно увеличится;
• можно получить в банке кредит под залог приватизированной недвижимости;
• приватизировать комнату, означает приобрести возможность её подарить или передать по наследству.

Имеются у этой процедуры и недостатки:

• приватизация – это шанс получить от государства бесплатное жильё, но воспользоваться им можно только единожды;
• нельзя будет увеличить площадь за счёт освободившихся комнат в коммуналке;
• если осуществляется продажа приватизированной комнаты, собственник сначала должен предложить сделку соседям.

Главное, мирно решить имущественные споры по распределению долей мест общего пользования между соседями.

В настоящее время, можно проводить приватизацию без согласия всех собственников коммунальной квартиры. Если это произошло и найдутся недовольные распределением долей, будет судебное разбирательство. Решение о местах общего пользования является главным подводным камнем приватизации коммунальных квартир.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире

Процесс регистрации прав регламентируется ФЗ страны (статья №1541, пункт 1). История данного процесса началась еще во времена СССР, а именно в 1991 году, когда все владельцы жилплощади могли добровольно оформить право собственности.

Главная особенность приватизации, которая проходила 25 лет назад, была в том, что вся процедура проходила безвозмездно. То есть все владельцы регистрировали свои права, не оплачивая ни госпошлину, ни кадастровую стоимость.

Сейчас же наоборот, чтобы приватизировать жилье необходимо либо иметь договор социального найма и прожить в жилплощади не менее пяти лет, либо выплатить полную кадастровую стоимость или выкупить жилплощадь, либо входить в одну из нескольких льготных категорий.

Почему процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире имеет подводные камни и сложности? Все потому, что коммунальная квартира — это общая территория, которая раньше предоставлялась государством или муниципальными службами по договору социального найма. Как правило, «коммуналка» — это жилая зона, разделенная на несколько участков. Часть из них является собственностью жильцов, а другая часть представляет собой место общего пользования.

До 1998 года совершать любую сделку с комнатой в такой квартире можно было только при одном условии: было необходимо в обязательном порядке оповещать остальных собственников (соседей) о регистрации прав собственности. Это являлось одной из многих причин, которые затрудняли процесс приватизации данной недвижимости. Но за 20 лет были внесены правки в законопроект, которые гласят, что процесс приватизации — это сугубо личное дело каждого владельца, о котором он не обязан оповещать ни соседей, ни родственников, ни каких-либо других третьих лиц.

Особенности приватизации комнаты:

1. Во многих случаях коммунальные квартиры являются собственностью муниципальных органов, а все жильцы проживают по договору социального найма. Такие владельцы претендуют на приватизацию в первую очередь.
2. Не все владельцы готовы приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. По этой причине часто появляются конфликтные ситуации между соседями, потому что одна часть является законными владельцами своей жилплощади, а значит, заинтересованы в комфортабельности жилищных условий, а другие арендуют помещения на ограниченный срок. Из-за этого между жителями возникают споры по поводу ремонта или обслуживания квартиры.
3. Сама приватизация комнаты ничем не отличается от регистрации квартиры или частного дома.

Примечание: приватизировать комнату в коммунальной квартире можно только при определенных условиях. Например, нельзя регистрировать объект недвижимости в доме, который является непригодным для проживания. При этом дом может быть признан ветхим. Квартира также должна иметь собственный вход, не обрушенный и не аварийный.

Найдите подходящую комнату

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.

Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.

Почему отказывают и как быть в этой ситуации

Иногда в процедуре переоформления отказывают. Происходит это по следующим причинам:

• собраны не все бумаги неправильно заполнены;
• в документах предоставлены недостоверные сведения;
• жилплощадь не отвечает требованиям для приватизации;
• квартира не признана государством коммунальной, является таковой только по факту (в этом случае площадь нужно приватизировать полностью и только потом распределить на части по жильцам).

При первых трех причинах решить проблему просто. Достаточно правильно заполнить бумаги, собрать недостающие.

Если органы предъявляют необоснованные или невыполнимые требования, в первую очередь нужно попробовать урегулировать вопрос мирным путем. Например, обратиться к руководству организации. Иногда это помогает.

Если все-таки это не принесло результата, можно обращаться в суд:

• потребовать предоставить отказ в письменном виде с подписями, печатями, объяснением причины;
• подготовить остальные документы: паспорт, договор соцнайма, копию заявления на приватизацию и прочее (перечень можно уточняется в судебной канцелярии);
• написать исковое заявление и отнести в суд лично или отправить по почте. Образец иска вы можете скачать в конце статьи.
• оплатить госпошлину, сохранить квитанцию (отдать с остальной документацией);
• присутствовать на предварительном и основном слушании по делу;
• при удовлетворении иска ждать, пока Постановление вступит в силу.

Приватизация комнат в коммунальной квартире: документы, стоимость и сроки

Приватизация комнаты в коммуналке проходит почти так же, как и в случае с обычной квартирой. Однако есть и некоторые особенности, которые нужно учитывать.

Разгосударствление комнат в коммунальной квартире регулируется Жилищным кодексом РФ и законом РФ от 04.07.91 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Владельцем можно стать в любое время.

Места общего пользования распределяют договором сторон либо в зависимости от площади. Оформление квартиры осуществляется в общую совместную собственность, а также долевую или индивидуальную. Собственник распоряжается комнатами самостоятельно.

В каждом регионе установлены свои нюансы процедуры.

Под коммунальной квартирой подразумевают применение жилого помещения несколькими владельцами. Как правило, каждому из собственников принадлежит отдельная комната, а прочие части жилья находятся в совместном использовании. К ним относят:

• кухню;
• ванную;
• балкон;
• коридор;
• санитарный узел.

Кроме того, допускается аренда отдельных помещений в таком жилище.

Законодатель дает возможность оформить в собственность коммунальную квартиру. Бесплатная приватизация жилых помещений – бессрочна.

Преимущества юридической помощи при приватизации

Собрать все бумаги самостоятельно и в короткий срок могут себе позволить далеко не все граждане. График работы, удалённость необходимых для посещения организаций – все это достаточно сложные факторы, не позволяющие быстро совершить требуемые действия в установленный срок.

Нередко оформление комнаты переносится несколько раз по причине устаревших документов. В таком случае можно обратиться к профессиональным юристам. Юридическая помощь будет полезной на всех этапах процедуры приватизации. Грамотные специалисты подготовят пакет документов, составят договор передачи собственности, получат документы, удостоверяющие приватизацию действительной, и передадут их новому владельцу.

В случае необходимости именно юристы помогут провести судебную приватизацию жилья.

Похожие записи:

• Выплата пособий неполным семьям в 2023 году: льготы для детей одиноким родителям
• Сербия: виза для россиян в 2023 году
• Как получить льготную пенсию: инструкция