Оценка недвижимости: все, что нужно знать о процедуре оценки в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости: все, что нужно знать о процедуре оценки в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).

Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:

• Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
• Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
• Также Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.

Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.

Договор на проведение оценки квартиры

Когда вы определились с тем, кто будет проводить оценку имущества, с ним нужно заключить договор в письменной форме.

Но помните, что в договоре обязательно нужно указать:

• имущество, которое будет оцениваться;
• цель, с которой проводится оценка;
• вид стоимости имущества;
• дата оценки;
• срок выполнения работ по оценке имущества;
• размер и порядок оплаты работ (не стоит указывать, что оплата работ субъекта оценочной деятельности зависит от стоимости имущества, которое необходимо оценить. Это противоречит законодательству);
• права и обязанности сторон договора;
• условия конфиденциальности;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров.

Никто не запрещает добавить в договор любые другие условия, о которых договорятся стороны.

На практике многие оценщики договора не заключают.

На рынке покупки-продажи спросом пользуются отремонтированные квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках. Потому что сейчас никто не хочет связываться с ремонтом. Поскольку покупают жилье преимущественно переселенцы, то они хотят «войти и жить», а не ремонтировать. Для них эта ситуация и так достаточно стрессовая, а добавлять стрессы, связанные с ремонтом, никто не хочет. Даже если можно сэкономить.

Анализ реальных договоров показывает, что цены на квартиры — ниже довоенных на 30% и более. Фактически владельцы, купившие недвижимость по рыночным ценам до полномасштабного вторжения, продают себе в убыток, поэтому их мотивация — не заработать на этих инвестициях, а хотя бы частично вернуть вложенное. Многие откладывает продажу на «после войны», и их можно понять. В то же время инвесторы опасаются — а что если в дом прилетит ракета? Поэтому желающих купить очень мало, а спрос и вкусы сильно изменились.

Количество договоров на вторичном рынке упало существенно, что можно видеть на сайте Минюста, где данные приведены только за второй квартал, хотя уже конец декабря и должны были быть за третий. И, по этим данным, если в 2021 году количество сделок с объектами недвижимости и землей во втором квартале составляло 212,75 тыс., то в соответствующем периоде 2022 года — всего 32,45 тыс., то есть в 6,5 раза меньше.

Конечно, частично это можно объяснить тем, что реестр был закрыт и открылся только в мае, поэтому регистрировать договоры было невозможно. То есть на самом деле половину квартала реестр не работал, поэтому падение эксперты оценивают не в 6,5 раза, а приблизительно в 3,5 раза.

И даже эти открытые данные свидетельствуют о существенном падении рынка недвижимости в Украине.

Лучшее время покупки квартиры и внешние факторы

В Украине из-за нестабильной политической и экономической ситуации накладывают свой отпечаток и внешние факторы, которые влияют на продавцов.

Волнения в обществе и повышение курса доллара снижает привлекательность недвижимости, поэтому собственники с большим желанием будут готовы пойти на торг. Кризисные ситуации вам на руку при покупке и вы можете купить квартиру дешевле.

Скачки курса доллара, негативные политические и экономические новости, слухи и новые законы – всё это может опустить стоимость недвижимости и вызвать волнения в обществе. В эти периоды рынок недвижимости замирает и не все готовы к покупке.

Именно в эти моменты лучше делать предложение продавцу. Он волнуется, что вообще не сможет продать, а тут вы со своим предложением, от которого он просто не сможет отказаться. Пробуйте и всё получится.

«Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги»

— Как обстоят дела на вторичном рынке? Изменилось ли поведение продавцов и покупателей?

— На вторичном рынке произошла полная переориентация от продавца к покупателю. Сейчас на рынке активничают только очень замотивированные игроки. У продавца, как правило, есть собственная мотивация продать квартиру или дом: нужно срочно уехать, перевезти семью или вывезти бизнес. Здесь речь уже не идет о реальной стоимости этих объектов, — людям просто нужны деньги. Такие собственники недвижимости готовы продать за столько, сколько готов предложить реальный покупатель (в разумных пределах). Времени ждать другого покупателя у них нет.

В связи с этим на вторичном рынке покупатель с реальными деньгами — это фактически король, который диктует свои условия и торгуется до победного. В итоге скидка на некоторые объекты недвижимости достигает 50% от довоенной цены.

С другой стороны, есть покупатели, которые, например, рассматривают покупку квартиры на западе страны, потому что потеряли жилье на востоке или юге. Для них государство разработало программу фиксации пострадавшего и уничтоженного жилья, но когда будет доступна реальная компенсация — сложно сказать. Да и механизм оказания такой помощи пока не слишком понятен. Именно поэтому многие люди сейчас просто выжидают, сидя на чемоданах. Никто не знает, когда наступит мир, не придется ли им вообще уехать из страны и останется ли целым их дом.

Приезжая в более-менее спокойные регионы, украинцы по возможности арендуют жилье. В связи с этим рынок аренды на западе Украины сейчас на пике: людям чисто психологически проще снять квартиру и сохранить свои сбережения, не вкладывая их в покупку чего-либо. Как ни крути, в нашей стране сейчас самый ликвидный продукт — это деньги.

Еще одна причина роста спроса на аренду — переезд целых компаний из столицы в другие регионы. При этом бизнес начал перевозить свои офисы на запад Украины еще с начала года. Уже в конце января для многих местных предпринимателей стало очевидно, что назревает что-то нехорошее. Но последней каплей стал отъезд из Киева представителей посольств США и Великобритании. Именно тогда бизнес, особенно IT-индустрия, стали вывозить людей из центральной и восточных частей страны. Очень много компаний переехали из Киева в Ивано-Франковскую, Львовскую и Хмельницкую области. Это опять же спровоцировало всплеск спроса на аренду жилья в этих регионах — кое-где почти на 400%. Конечно, выросли и цены на аренду: в Закарпатской, Черновецкой и Ивано-Франковской областях в 2-3 раза. Например, однокомнатную квартиру в новом доме (построенном после 2011 года) в Ужгороде до войны можно было снять за $250 в месяц, а сейчас такую квартиру можно найти за 550$. В период конец февраля — март месяц (пик военных действий в Киевской области) она обходилась уже $1000, и найти такой вариант было удачей.

При этом нужно понимать, что стоимость аренды в Киеве тоже изменилась, но в другом направлении. Например, снять квартиру-студию общей площадью 36 кв.м. в центре Киева до войны можно было за $535 в месяц, а сейчас ее цена $285. Или еще пример: арендовать трехкомнатную квартиру в центре в новом ЖК бизнес-класса до войны можно было за $1750 в месяц, а сейчас она сдается по $850 в месяц. Но есть один существенный нюанс: такие цены фиксируются на период от 3 до 6 месяцев, а потом возможен пересмотр стоимости в зависимости от ситуации.

Выдержит ли рынок недвижимости 2023 год

В дополнение, покупатели не имеют достаточно финансов для приобретения жилья, или, из-за непрогнозируемости войны, придерживают их до лучших времен.

Однако существует целая ряд факторов, которые могут положительно отразиться на общей ситуации на рынке первичного жилья в 2023 году:

• прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
• снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
• рост доходов граждан,
• эффективная политика страны по восстановлению экономики и привлечению инвестиций (это прежде всего кредитование девелоперов под 3–5%),
• увеличение уровня спроса; возможность для широких слоев населения стать собственником жилья с помощью льготной ипотеки.

Рого­зин назвал един­ствен­ный путь окон­ча­ния спе­цо­пе­ра­ции на Украине

Дмит­рий Рого­зин, быв­ший лидер «Рос­кос­мо­са», кото­ро­го на дан­ный момент не назна­чи­ли на дру­гую роль, пообе­щал, что отряд «Цар­ских вол­ков» возь­мет Киев, как это было сде­ла­но с Бер­ли­ном и дру­ги­ми горо­да­ми Евро­пы в свое время.

«Что каса­ет­ся того, как это все закон­чит­ся. Я дей­стви­тель­но глу­бо­ко убеж­ден, что мы Киев будем брать, не осво­бож­дать. Мы осво­бож­да­ем Дон­басс. Все осталь­ное мы будем брать так же, как мы бра­ли Вену, Бер­лин, Буда­пешт», – заявил Рого­жин из сту­дии теле­ве­ду­ще­го Вла­ди­ми­ра Соло­вье­ва, а не с фрон­та, отку­да он выкла­ды­вал фотографии.

Он ска­зал, что более невоз­мож­но откла­ды­вать взя­тие укра­ин­ских земель. Если мы не пред­при­мем меры, огром­ная сила, пол­ная враж­ды и ору­жия, будет угро­жать само­му наше­му суще­ство­ва­нию. Таким обра­зом, мы долж­ны выбрать: или мы, или они.

Так­же он попы­тал­ся разо­брать­ся с тер­ми­ном «дена­ци­фи­ка­ция», о кото­ром так часто гово­рят вла­сти стра­ны. «Это что мы име­ем в виду? Гор­дить­ся тем, что уби­ли 300 укра­ин­ских при­зыв­ни­ков в день, или 1000 уби­ли в день? Это бой, это вой­на. На самом деле, никто уже теперь друг дру­га не жале­ет», – заме­тил Рогожин.

С тече­ни­ем вре­ме­ни рос­си­яне все мень­ше склон­ны при­ни­мать или пони­мать подоб­ные утвер­жде­ния. Соглас­но закры­то­му опро­су, боль­шин­ство рос­си­ян — око­ло 55% — при­дер­жи­ва­ют­ся мне­ния о необ­хо­ди­мо­сти мир­ных пере­го­во­ров с Кие­вом, в то вре­мя как за про­дол­же­ние воен­ных дей­ствий высту­па­ют лишь 25%. Это самый низ­кий уро­вень под­держ­ки СВО с нача­ла ее проведения.

Недвижимость Украины для нерезидентов как способ получения дохода

Анализ рынка недвижимости Украины озвучивает достаточно перспективные цифры в привлечении потенциальных покупателей на рынок недвижимых объектов. Постоянное повышение стоимости квадратных метров в развитых регионах и крупных населенных пунктах провоцирует высокий интерес к новостройкам, вторичному жилью и коммерческим объектам недвижимости.

Так, в апреле 2019 года цена киевского первичного жилья составляла 1 295 долларов США за 1 кв. м. (средний показатель повысился на 1,8% относительно марта 2019 года), а уже в мае 2019 года стоимость новой жилплощади составила 1 316 долларов США (удорожание относительно апреля – на 1,7%).

Почему недвижимость остается одной из самых привлекательных ниш для вложения иностранного капитала? Первопричиной стала полная стабильность рынка в годы экономического обвала, сейчас сегмент испытывает ощутимый подъем. В других преимуществах вложения иностранных инвестиций в недвижимость Украины:

• плавная и уверенная фаза роста цен первичной недвижимости (по данным компании «Лун», за 2018 год увеличение стоимости квадратного метра жилья в новостройках составило 50 долларов США или 2 300 тысячи гривен);
• доступность всех категорий квартир, апартаментов, коммерческих объектов для приобретения (брокеры ориентируются на желания клиентов, подбирая недвижимость исключительно по потребностям);
• пассивный метод сохранения и приумножения средств;
• наличие жилой недвижимости в ипотеке или залоге с необходимостью срочного выкупа, что позволяет приобрести объект по цене, составляющей около 50-60% от рыночной стоимости;
• обширный выбор предложений по элитному классу жилья, повышение качества строящихся объектов.

Детальный маркетинг рынка недвижимых объектов Украины позволит нерезидентам ознакомиться с имеющимися предложениями, расположенными вблизи крупных транспортных развязок, в промышленных зонах (если необходимы помещения для ведения бизнеса) или новых спальных районах областных центров.

Оценка недвижимости с регистрацией в модуле (на специализированных площадках)

Поэтому была введена оценка недвижимости с регистрацией, действующая и сегодня. То есть все отчеты, что выполняются независимыми экспертами, сначала проходят через новые модули. Какие плюсы и минусы этой регистрации? От того, что ФГИУ попытался преодолеть злоупотребления базой со стороны оценщиков — это конечно плюс. А вот по созданию дополнительного передаточного звена — это конечно минус. Эти площадки почти монополизировали рынок и постоянно увеличиваются стоимость своих услуг. Они получают средства только за то, что берут информацию и передают ее в уже давно действующую базу фонда.

Мало того, что ФГИУ должен сам заниматься таким контролем, так он создал новый бизнес и передал его в частные руки. Да, Вы услышали все правильно, деньги за регистрацию каждого отчета по оценке в 2018 году, а это 500-600 грн., получает не государство. Их получают компании, которые создали такие площадки. И мы ожидаем, что в 2019 году, стоимость вырастет до 1000 грн. за одну такую проверку отчета площадкой.

Это все привело только к одному — паралича рынка недвижимости. Мало того, что выросла стоимость сделки покупки или продажи, так она еще и усложнила ее своими новыми минимальными показателями стоимости.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

• 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
• 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
• 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

• инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
• инвалиды I или II группы;
• потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

На рынке жилой недвижимости в Украине появились положительные изменения. В июле появились изменения по документации. Реабилитировали возможность заключать сделки и применять доверенности. Во время войны в них появляется особая необходимость. Много семей разъединилось. Например, жена является совладелицей квартиры, но она выехала в Чехию. Приехать для продажи квартиры невозможно,

Есть определенные правила для применения доверенности. Если доверенность оформлена в Украине, то она имеет юридическую силу на протяжении месяца. Но если она оформлена в заграничном консульстве или зарубежным нотариусом, то функционирует на протяжении 2 месяцев. Существуют оговорки в этом законе. Нотариус может применять доверенность больше, рекомендованного срока на свое усмотрение.

Как проводится оценка

Оценку недвижимости чаще всего проводят при ее покупке, в большинстве случаев это является обязательным условием получения ипотечного кредита. Зачастую банки проводят оценку недвижимости своими собственными силами. Внешних специалистов привлекают при оценке земли, а также при ипотечном кредитовании, поскольку этого требует законодательство.

«Независимая оценка залогового имущества необходима для определения стоимости залога (суммы договора залога) и максимальной суммы возможного. Это дает возможность банку оценить достаточно ли стоимости залога для выдачи запрашиваемой суммы кредита клиенту», — объясняет директор департамента розничного банкинга «Укргазбанка» Олег Кляпко.

Кроме того, если в независимой оценке недвижимости, например, указана перепланировка, которая не согласована и не подкреплена соответствующими разрешениями, банк под такую недвижимость ипотечный кредит не выдаст.

Правда, такой резкий рост цен к концу года остудил пыл покупателей. Цены в некоторых сегментах после резкого роста даже начали снижаться. Видимо, продавцы в отсутствие спроса начали корректировать свои «хотелки».

— В течение последних трех месяцев в подавляющем большинстве областных и районных центров, кроме Киевской, Днепропетровской, Львовской, Одесской, Харьковской областей, спрос на вторичном рынке снизился в среднем на 30-35%, — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. — В Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове за последние два месяца спрос сократился в среднем на 17-20%. Уменьшение количества покупателей заставляет собственников жилья несколько снижать цену.

При этом больше всего скорректироваться цены могут в небольших городах. Люди продолжают перебираться в более крупные населенные пункты в поисках лучшей жизни.

— В течение 2021 года даже в небольших городах цены на вторичном рынке жилья выросли по меньшей мере на 5-7%, — продолжает Юрий Пита. Вполне естественно, что сокращение спроса стало основной причиной для снижения стоимости квартир. Однако такое снижение не будет происходить скачками. Речь идет о достаточно медленном и прогнозируемом процессе. Цены будут «искать» своего покупателя. По всей вероятности, что в ближайшие 6-7 месяцев они могут снизиться на эти же 5-7%. То есть в первой половине 2022 года стоимость квартир будет сопоставимой со стоимостью жилья в начале 2021 года.

До конца отопительного сезона аренда жилья дорожать не будет — до весны цены будут сохраняться на уровне октября 2021 года.

— Сегмент аренды наиболее чувствителен к любым социально-экономическим и пандемическим изменениям, — продолжает Юрий Пита. – Поэтому любые прогнозы могут опираться исключительно на сложившуюся сейчас ситуацию. Оживление в сегменте аренды возможно не раньше марта-апреля. Однако стоимость найма квартир будет формироваться с учетом уровня спроса.

По его мнению, в случае сохранения относительно стабильной ситуации в Украине с апреля по июнь рост спроса в сегменте аренды квартир возможен в пределах 10-15%, что и повлияет на ценовую конъюнктуру. При этом цены вряд ли вырастут больше чем на 10%.

После этого в крупных городах возможен традиционный ценовой скачок в конце лета из-за приезда студентов, но роста стоимости аренды выше уровня инфляции эксперты не ждут.

Прогноз на вторичный рынок недвижимости Украины в 2022 году

---

На вторичном рынке ценовой шторм тоже почти себя исчерпал. Этому поспособствовало падение спроса, которое произошло в результате резкого сокращения предложения. Проще говоря, покупатели осенью размели все достойные внимания квартиры, и на рынке почти ничего не осталось. И пусть продавцы не торопятся снижать цены, они их, тем не менее, не повышают.

Всего за 2021 год жилье на вторичном рынке подорожало до 15%. В новостройках (имеются в виду дома после 2000 года постройки) цены на квартиры выросли до 20%, а вот в домах возрастом более 20–25 лет – на 5–7%.

Читай также: Почему дорожает недвижимость в Украине — обзор цен

Что ждать от цен на вторичном рынке в 2022 году? Они будут повторять тенденцию первичного рынка, но в более спокойном темпе. В течение первого полугодия жилье подорожает до 5%. Возможно, чуть сильнее вырастут цены на квартиры в только что сданных новостройках, которые перекочуют на вторичку. Но это – обычное явление. А в домах старого жилого фонда стоимость квадратных метров, похоже, устаканилась.

Что касается рынка аренды, то здесь затишье. Хотя с начала года съемное жилье и стало дороже как минимум на 10%. Но пока цены на аренду не двигаются и не будут. Как ни странно, сдерживающим фактором увеличения стоимости аренды выступают высокие коммунальные тарифы. Ведь помимо ежемесячного платежа, съемщики еще тратят в отопительный сезон 30%, а то и 40% цены аренды на коммуналку.

Многих это отпугивает. До такой степени, что нередко можно встретить объявления об аренде, где владельцы квартир крупным шрифтом указывают, что съемщики освобождаются от коммунальных платежей. И таких предложений будет все больше.

Похожие записи:

• Госпрограммы льготного автокредитования
• Детские пособия в Московской области в 2021 году
• ​Пособие по инвалидности в 2023 году