Переоформление ипотеки при разводе супругов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переоформление ипотеки при разводе супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Необходимость переоформления ипотеки при разводе
На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.
Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.
Самым резонным вариантом является переоформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.
Как переоформить ипотеку на другого человека: пошаговая инструкция
Хотите переоформить ипотеку на другое лицо? Предлагаем пошаговую инструкцию:
- Обратитесь в банк (лучше всего лично), опишите ситуацию, объясните, почему решили переоформить кредит. Менеджер проконсультирует, есть ли шанс на одобрение сделки. Подскажет, какие документы нужно собрать.
- Подготовьте бумаги. Новый заемщик тоже должен собирать справки и выписки. Это сэкономит время и позволит банку сразу оценить ситуацию.
- Напишите заявление в финансовое учреждение, прикрепите все справки и копии.
- Дождитесь ответа.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
А что, если ипотека оформлена до брака. Кому достанется квартира?
Если ипотека оформлена до брака, суд будет разбирать ситуацию индивидуально.
Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, то при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Как переоформить квартиру в ипотеке
Первое, что необходимо для переоформления ипотеки, предоставить банку серьезные причины для проведения такой процедуры. Об этом мы уже поговорили выше. Но все же напомним. Самые популярные причины – изменение семейного положения, смена гражданства, потеря работы или вообще трудоспособности.
Далее банк проверяет соответствие нового заемщика определенным требованиям. Каждый банк предъявляет к претенденту свои требования. Прежде всего, человек должен иметь стабильный доход, у него не должно быть судимости. Большое значение имеет положительная кредитная история. Существуют и другие критерии, которые разнятся в зависимости от требований той или иной кредитной организации.
Переоформление любого кредитора — это, по сути, заключение нового договора. Вот почему все действия банка соответствуют тем, которые предъявляются новому кредитору. Проводится полная и всесторонняя проверка, оценивается квартира, а также платежеспособность нового заемщика. Что касается заявления, то оно будет рассматриваться в каждом случае отдельно с учетом всех нюансов. Новый заемщик готовит такой же пакет документов, как и его предшественник.
Кратко — что нужно знать про ипотеку супругам
- Если покупаете квартиру в ипотеку — то и имущество, и долг становится общими. Есть исключение — если есть брачный договор или получится доказать, что для покупки использовали личные деньги одного супруга.
- Если вы купили жилье до регистрации, а платили ипотеку уже в браке, нужно разбираться. Скорее всего, суд оставит имущество за вами, но супругу присудит компенсацию за половину ипотечных платежей.
- Можно вообще не делить имущество, но тогда оно будет общим даже после развода. Если готовы договориться мирно, стоит заключить соглашение о разделе. Или идти в суд.
- Самый простой вариант разделить квартиру и ипотеку — продать недвижимость, погасить долг, а остатки денег поделить.
- Если на квартиру потратили маткапитал, то проще будет вместе выплачивать ипотеку, а после выделить долю ребенку и только потом продать.
Можно ли переоформить ипотеку на другое лицо?
Взаимоотношения кредитодателя и заёмщика регулируются ФЗ №-102 «Об ипотеке», согласно которому смена заёмщика допускается только с согласия банка.
Процедура переоформления ипотеки не принесёт кредитору какой-либо выгоды, однако банк может пойти навстречу клиенту, чтобы получить свои средства обратно.
Переоформление ипотечного кредита представляет собой непростую процедуру, которая производится только после получения согласия кредитной организации.
Стоит помнить, что банк согласится на переоформление ипотеки на иное лицо только в том случае, если будет абсолютно уверен в платёжеспособности нового заёмщика.
Вместе с тем кредитная организация никогда не даст своего согласия на переоформление ипотеки, если у заёмщика не будет на то веской причины. Какие основания можно назвать серьёзными?
Можно ли переоформить ипотеку в Сбербанке на другого человека?
Переоформлением ипотеки занимаются только крупные кредитные организации, включая и Сбербанк.
Если в качестве причины заёмщик указал снижение своей платёжеспособности, то в Сбербанке предложат реструктуризацию ипотеки на срок до 10 лет с действующей на момент обращения процентной ставкой (подробнее условия реструктуризации ипотеки в Сбербанке смотрите здесь).
Отсутствие счёта в Сбербанке повысит ставку на 0,5%. При этом свою неплатёжеспособность заёмщику придётся подтвердить документально.
Переоформить ипотеку в Сбербанке можно при:
- замене залогового имущества;
- выходе одного из участников договора;
- продлении срока договора;
- передаче обязательств по погашению долга.
Ипотеку, взятую в Сбербанке, охотнее переоформят, если заявитель планирует соединить воедино ипотечный и другие кредиты.
Особенности переоформления ипотеки при разводе с детьми
Заёмщику при переоформлении ипотечного займа на себя или на жену при разводе, кроме вышеупомянутого ФЗ, нужно обращаться и к Семейному кодексу (ст. 33-39, 45, 60), согласно которому защищаются не только интересы супругов, но также интересы несовершеннолетних детей.
Поскольку супруги несут общую ответственность за детей, то банк заставит их после развода погашать кредит совместно. Деление долга за ипотеку происходит в каждом случае по-разному, поскольку у всех разные доходы, обстоятельства.
Возможны следующие варианты:
- Внесение изменения в ипотечный договор и деление ответственности за погашение задолженности на установленные части по согласию супругов.
- Деление долга и квартиры согласно брачному договору или решению суда.
Ипотека может быть переоформлена только на одного из супругов, если банк удостоверится в его/её финансовой состоятельности, благонадёжности, хорошей кредитной истории.
Если муж или жена отказывается вносить деньги в счёт погашения ипотеки, то после развода долг переходит на плечи второго созаёмщика. При его несогласии квартира будет выставлена банком на продажу.
Как нам в итоге пришлось действовать
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
При одобрении сделки собственник пишет еще одно заявление о досрочном погашении ипотеки за счет кредита нового заемщика. Финансовое учреждение параллельно заключает соглашение с тем гражданином, на которого переоформляют заем. Собственники подписывают договор купли-продажи жилья и переоформляют закладную в банке. Теперь сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.
Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.
Самый простой вариант — когда речь идет о переоформлении ипотечного кредита на супруга или супругу.
Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.
Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.
Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.
Способы переоформления ипотеки на другого человека
/
Одна из особенностей ипотечных кредитов – это продолжительное время выплаты долга, ведь сегодня банковские организации выдают ипотеку на срок до 30 лет. За такой продолжительный период выплаты ипотечного долга у заемщика может произойти множество изменений, касающихся самых разных аспектов: смены семейного статуса, местожительства, существенного изменения финансовых возможностей.
Поэтому, на практике, нередки ситуации, когда ипотека становится для заемщика «неподъемным грузом».
Или, например, возникает распространенный случай – смена семейного статуса, требующая изменения состава заемщиков. Так, нередко желает переоформить свою ипотеку на второго супруга, который остается жить в квартире, обременённой ипотечным долгом.Другая ситуация, когда может потребоваться переоформление ипотеки, – это , находящейся под банковским обременением.
Рекомендации по разделу ипотеки при разводе
Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.
При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.
Как можно оформить ипотеку на одного, а квартиру на другого
В наиболее встречаемом случае заемщик и собственник квартиры является одним лицом. Такое обстоятельство выгодно для банков, так как облегчает его работу. Оформление ипотеки на одного, а квартиру на другого возможно, но эти случаи ограничены.
Например, когда созаемщиком выступает один из супругов, а кредит накладывается на основное лицо (заемщику). Банк принимает в залог уже имеющее имущество, а не приобретаемое. Контракт же подписывается сначала одним лицом, а уже потом переоформляется на другое. Данный способ нежелателен для кредиторов, потому что невозможно проверить целевое использование денег. А банк не может видеть предмет покупки.
Для кредитора подойдет такой вариант, когда процесс перевода долга предполагает оценку нового заемщика, его платежеспособности. Для этого нужно отозвать закладную из ЕГРН. Ее нужно оформить заново. Переоформление ипотеки на другое лицо не выгодно для должника, так как будут большие расходы.