Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 333.25 НК РФ, за получение Свидетельства о наследстве – правоустанавливающего документа на наследственное имущество – нужно оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от двух факторов: степень родственной связи с наследодателем и стоимость наследственного имущества. Чтобы правильно рассчитать размер госпошлины, нужно иметь документ, подтверждающий стоимость наследства. Таким документом является оценочный акт.
Какие документы нужны для оценки?
Прежде, чем обращаться в государственный орган или частную организацию за оценочной экспертизой, следует заблаговременно подготовить документы, которые потребуются эксперту для работы.
В зависимости от вида наследственного имущества (квартира, транспорт, земельный надел, ценные бумаги и проч.), потребуются следующие документы:
- паспорт наследника;
- правоустанавливающие документы на наследственное имущество (договор купли-продажи, справка-счет, акт о выделении земельного участка в личное владение, сберкнижка, выписка из реестра акционеров, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН – в зависимости от вида имущества);
- техническая документация (выписка из ЕГРН с кадастровыми данными, паспорт БТИ, технический паспорт транспортного средства);
- справка о наличии или отсутствии задолженности, запретов, арестов и других обременений на наследственное имущество.
Срок действия справки о стоимости квартиры
Оценка квартиры для наследства предусматривает, что срок действия такой справки будет длиться не меньше, чем наследственная процедура. А это означает, что не меньше, чем 6 месяцев со дня получения.
Соответственно, справки о рыночной и кадастровой стоимости выдаются на полгода. При наступлении наследственного спора иногда требуется получить новые документы от оценщика. И это не удивительно, ведь нередко рынок меняет стоимость недвижимости в течение одного сезона.
Дольше всего действуют справки об инвентарной оценке жилого помещения. Ведь инвентарная оценка проводится не позднее 5 лет. Такие справки дают на год. А если понадобится новая справка – проводить инвентаризацию, если она недавно проводилась, не нужно. Наследнику просто выпишут новую справку с указанием той же инвентарной стоимости квартиры, которая была установлена.
Какие трудности могут возникнуть
Оценка квартиры для наследования играет важную роль во всей процедуре вступления в наследство. Во-первых, от того, какая сумма будет указана в справке, зависят выплаты нотариусу и поступления от сонаследников в случае замены доли квартиры на другое имущество или – деньги.
В многообразии возможностей оценки недвижимости, особенно, если она элитная и имеет уникальный дизайн, сложно сориентироваться самостоятельно. Нередко, чтобы сэкономить на нотариальном налоге или получить выгоду от распределения наследуемой массы имущества, целесообразно получить консультацию опытного специалиста. Он посоветует:
- какой способ оценки в конкретном случае будет самым оптимальным;
- стоит ли воспользоваться инвентарной оценкой;
- как настоять на том, чтобы нотариус согласился на инвентарную оценку квартиры;
- каких специалистов лучше всего привлечь к оценке квартиры для наследства.
Несомненно, грамотный юрист поможет выбрать и реализовать оптимальный вариант оценки недвижимости для вступления в наследство.
Для чего проводится оценка квартиры для нотариуса
Цена на метр площади жилья постоянно меняется. К тому же две похожих квартиры могут стоит совершенно по-разному. На это влияет их отдалённость от центра города, район, в котором расположены эти квартиры, наличие инфраструктуры вокруг, ремонт и техническое состояние квартиры.
Всё это и нужно оценить в процессе определения стоимости данной недвижимости.
По итогам оценке владельцу выдают подробный документ, с указанием даты оценки, всех основных параметров жилья и его стоимости.
Оценка квартиры нужна:
- При дарении или продаже и купле жилья;
- В случае передаче его в наследство или наследовании доли квартиры;
- Для регистрации брачного договора;
- При спорах в случае развода;
- При передаче в залог;
- Для оформления ипотечного кредита;
- Для оформления страховки на жильё.
Оценка наследства для нотариуса: стоимость и сроки выполнения
Сумма оплаты и время реализации данной процедуры определяются в зависимости от типа имущества. Оценка для наследства в ООО «Конс АГ» осуществляется, как правило, в пределах 20–40 минут, с минимальными затратами.
| Наименование услуг | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|
| Оценка АВТОМОБИЛЯ | 3 000 рублей | 20 минут |
| Определение стоимости квартиры | 5 000 рублей | 1 час |
| Оценка земельного участка для наследства | 4 000 рублей | 1 час |
| Определения стоимости жилого дома | 10 000 рублей + 500 рублей за каждое доп. строение на участке | 1 день |
| Бизнес (компания) | от 10 000 рублей | 1 день |
| Оценка котируемых АКЦИЙ | 3 000 рублей/1 пакет | 20 минут |
| Оценка некотируемых АКЦИЙ | 3 000 рублей / 1 пакет | 30 минут |
| Оценка нескольких пакетов акций (паев) в одном отчете | 500 рублей / 1 пакет | Но не менее 3000/Отчет |
| Оценка паёв ПИФ | 3 000 рублей / паи одного фонда | 20 минут |
| Оценка прав по договору | 5 000 рублей | 40 минут |
| Оценка доли в компании | от 10 000 рублей | 1 день |
| Консультация оценщика | бесплатно | |
| Доставка Отчета об оценке | бесплатно при заказе на сумму от 10 000 руб. | |
| Доставка Отчета об оценке | по тарифам курьерской службы |
Можно ли оспорить установленную стоимость квартиры как наследства
Такая необходимость обычно возникает при спорах о размере долей в наследстве. Например, если претенденты хотят разделить несколько объектов и получить наследство в виде не долей, а целых объектов. Сам процесс оспаривания можно запустить в подразделении Росреестра в том регионе, где находится квартира.
Если при разбирательстве будет предоставлено несколько вариантов экспертизы наследства от разных организаций, суд будет в первую очередь рассматривать кадастровую стоимость. Соответственно, для снижения пошлины на наследство ее и нужно будет оспаривать.
В качестве доказательств несправедливой оценки наследства подойдут любые официальные документы, опровергающие объективность действий оценщиков. Они могут подтверждать:
- неправильный учет износа всего дома и степени сохранности квартиры;
- неправильное определение средней стоимости квадратного метра жилья в регионе нахождения наследства;
- неверное описание инфраструктуры в районе расположения квартиры;
- отсутствие у оценившей наследство организации права на выполнение таких работ;
- возможные причины предвзятости оценщиков при работе с наследуемой квартирой и другие факторы.
Обычно официальные органы крайне неохотно отказываются от принятых решений и дело доходит до суда. В итоге оспорить оценку квартиры как наследства до окончания срока вступления в таких случаях удается только с помощью квалифицированного юриста.
При проведении оценки специалисты учитывают разные параметры:
- местонахождение района;
- тип здания;
- наличие инфраструктуры.
Один из распространенных методов определения рыночной стоимости объекта недвижимости – сравнительный. Он особенно актуален при оценивании типовых квартир в многоквартирных домах.
Порядок проведения оценки:
- в базовой цене здания могут применять повышающие/понижающие коэффициенты;
- за основу берутся достоинства/недостатки местности, на которой находится дом;
- учитывается возраст здания, состояние жилья, наличие узаконенной перепланировки, качество используемых стройматериалов при проведении ремонта, состояние сантехники.
Заказчик вправе оспорить результат проведения оценки квартиры в случае возникновения сомнений в их основательности. При этом, если был осуществлен только один из допустимых видов оценки, то исковое заявление в суд рекомендуется отложить и сначала обратиться за проведением услуги другого типа. Например, после получения выписки о кадастровой цене недвижимости заказать ее определение у независимого оценщика по рыночной модели оценивания или наоборот. Если ни одна из указанных в отчетах величин не устраивает наследника, то следует приступить к их оспариванию.
Пересмотр кадастровой стоимости можно начать с подачи заявления в специализированную комиссию, действующую при каждом территориальном Управлении Росреестра. Для этого заинтересованному лицу необходимо сделать запрос о предоставлении данных объекта, на основании которых проводилась оценка. При их явной недостоверности составляется обращение о пересмотре результата оценки. Его должна сопровождать:
- выписка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- документальные обоснования неактуальности содержащихся в кадастре сведений.
Оценка для определения обязательной доли в наследстве и раздела наследства
После того, как наследство будет открыто, и наследники подадут заявление нотариусу, последний должен произвести расчет обязательной доли. Размер доли – не менее 1/2 от той части, что причиталась бы наследнику по закону.
Пример расчета: квартира делится между наследниками 1 очереди. Их 3: мама, папа, муж. Имеется нетрудоспособный иждивенец умершей. Квартира на все будет делиться по 1/3. Ему полагается половина от 1/3 доли.
Для того, чтобы нотариус смог высчитать точную сумму обязательной доли, ему необходимо знать стоимость квартиры в общем.
Важно! Нотариус не может обязать наследника выбрать конкретный вид оценки. Если последний приносит оценку, оформленную надлежащим образом, нотариус должен ее принять для дальнейшего использования в работе.
После того, как наследники предоставят нотариусу стоимость квартиры в оценке, он производит следующий расчет:
Цена — 3 млн. руб., 1/3 доли на каждого наследника по закону – 1 млн. руб.
½ о 1/3 для обязательной доли в наследстве – 500 000 руб.
После того, как раздел наследства будет произведен, исходя из стоимости квартиры и причитающейся доли, нотариус оформит свидетельство на право. Когда выдел доли в натуре невозможен, законодатель позволяет другим наследникам либо выкупить долю, либо отказаться от своей части.
Таким образом, проведение оценки стоимости квартиры необходимо для того, чтобы нотариус могу произвести раздел наследства между наследниками, рассчитать пошлину за оформление свидетельства на наследство или выделить обязательную долю. Закон не ограничивает право граждан по выбору организации для проведения оценки.
Но к этому вопросу нужно отнестись серьезно, так как от этого зависит дальнейший ход распределения имущества. Рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Он поможет выбрать организацию и проверит правильность выводов оценщика.
Закон предусматривает разные способы оценки имущества. Наследник вправе воспользоваться одним из них по своему усмотрению.
Виды оценки
№ п/п Наименование оценки Комментарии
| 1 | Инвентаризационная | Ее можно заказать в БТИ. Ее особенностью является низкая стоимость работ и меньшая стоимость объекта. При проведении работ, специалист принимает во внимание исключительно технические характеристики объекта. Таким образом можно оценить жилое и нежилое помещение, а также земельный участок. |
| 2 | Кадастровая | Данный вид оценивания введен в России не так давно. Корректировка цен осуществляется каждые пять лет. Кадастровая выписка выдается в отношении земельных участков. |
| 3 | Рыночная | Полученные цифры максимально приближены в реальной цене объекта. Проводится частными организациями. При оценке недвижимости в расчет принимается технические характеристики объекта, инфраструктура, транспортная доступность и другие показатели. Коммерческая организация может оценить практически любой вид имущества. |
Наследник может заказать один или два вида оценки, чтобы сравнить полученные результаты и выбрать оптимальный вариант для расчета госпошлины.
Куда нужно обращаться
Наследник самостоятельно решает, где именно заказать оценку имущества. На рынке существует множество профильных организаций, оказывающих подобные услуги. Единственное требование – наличие разрешительной документации и/или членство в СРО.
Чтобы сократить расходы при оформлении недвижимости, можно обратиться в БТИ. Здесь не только выписка обойдется дешевле, но и конечная сумма госпошлины будет значительно меньше. Дороже всего обойдет рыночная оценка.
Чтобы избежать недоразумений, нужно обратиться к нотариусу и уточнить детали. Привычный порядок был нарушен письмом Минфина от 26.12.2013 №03-05-06-03/57471. В нем было сказано, что при расчете государственной пошлины инвентаризационная стоимость имущества больше не используется. Позже профильное министерство упразднило свое послание (Письмо Минфина от 18.03.2014 №03-05-06-03/11709). Налоговый кодекс запретил нотариусу отказываться от результатов оценки государственных компаний.
Особенности процедуры
После смерти наследодателя получить оценку недвижимости можно в несколько этапов:
- Сначала наследник должен найти компанию, которая занимается оценкой наследства для нотариуса;
Определяющим критерием при выборе фирмы является продолжительность её работы. Чем дольше она существует, тем больше уверенности и гарантий в правильном выполнении оценки недвижимого объекта.
- Определившись с конкретной конторой, следующим шагом будут обговорить с выбранным специалистом важные нюансы: стоимость оценки, назначение даты её проведения;
Время работы большинства подобных организаций с 9 утра до 18 вечера.
- Следующий этап -непосредственная оценка. Специалист подъезжает в назначенный день и время с договором, квитанцией и со специальным орденом. В этот момент наследник и специалист подписывают договор на оказание оценочных услуг, после чего клиент их оплачивает;
- После подписания договора наследник показывает оценочному специалисту объект недвижимости, а также предоставляет копии необходимых документов квартиры (читайте в следующем разделе);
- После того, как оценщик ознакомится с документами и осмотрит квартиры, заполняется еще один документ под названием “Сведения об объекте оценки”. В него вносится вся необходимая информация, полученная оценщиком в процессе личного изучения объекта недвижимости, а также сведения из документов на квартиру;
Срок получения оценки квартиры для нотариуса – пять суток. После этого наследник может забрать готовый документ об оценке стоимости квартиры и уже с ним посетить нотариальную контору. Получив документ об оценке стоимости недвижимости, нотариус займется оформлением документов для выдачи свидетельства о вступлении в право наследования недвижимого объекта.
Кадастровая оценочная стоимость
Воспользоваться кадастровой стоимостью можно только для имущественных объектов, внесенных в государственный реестр. В нем указана стоимость имущества, определенная независимым оценщиком, с которым муниципалитет заключил соответствующий договор на выполнение работ. Метод оценки компания – оценщик выбирает самостоятельно. При этом она должна проводить ее периодическую переоценку.
Официальная информация о стоимости недвижимости по кадастру размещена на сайте Росреестра. Там можно оформить заказ выписки о стоимости унаследованного имущества и получить ее как в электронном варианте, так и на бумаге. Получить выписку можно также, обратившись напрямую в учреждение Росреестра или МФЦ. Документально оформленная выписка выдается бесплатно в течение 5 дней с момента подачи или размещения на сайте заявки.
Комментарий специалиста
Колесникова Анна
Юрист
За последнее время оценочная цена имущества по кадастровому реестру у многих объектов значительно завышена, поэтому граждане вынуждены обращаться самостоятельно в коммерческие структуры, занимающиеся оценкой собственности для того, чтобы привести стоимость в соответствие с рыночной ценой.
Как минимизировать расходы на оценку наследства?
Если Вам потребовалась рыночная оценка, то следует разумно подойти к выбору оценщика. Оценка рыночной стоимости — это коммерческая услуга и на нее не существует утвержденных тарифов, таких как у нотариусов. Поэтому разброс цен может достигать нескольких раз. Откуда берется такое расхождение в ценах у различных оценщиков?
Во-первых, сильное влияние на цену оказывает специализированность на услуге. Если оценщик или оценочная компания много лет занимается одним направлением, то неизбежно оптимизирует свои трудозатраты, нарабатывает типовые шаблоны и получает возможность снизить цену на услугу.
Например, если вы обратитесь к оценщику с просьбой оценить автомобиль без дополнительных уточнений, то скорее всего вам назовут цену на услугу с учетом осмотра и фотофиксацией недочетов транспортного средства, составлением отчета с возможностью предоставления в суд.
При этом оценщик не будет учитывать, что оценка для оформления наследства это единственный случай, когда можно избежать осмотра объекта, т.к. расчет должен быть сделан по состоянию на дату смерти наследодателя. Вернуться в прошлое и провести осмотр на подобную дату пока еще ни у кого не получилось. Соответственно, у специализированных оценщиков работающих по направлении оценки для наследства тарифы будут оптимизированы с учетом данного факта.
Во-вторых, немного оценщиков являются профессионалами сразу во всех областях оценки. Так, например, автомобиль готов оценить каждый, а вот для оценки акций такому специалисту понадобится гораздо больше времени. Это отражается в тарифах, для оптимизации затрат своего рабочего времени такие оценщики поднимут расценки на те направления, которыми владеют слабо. Логика здесь простая – лучше я оценю три машины, чем потрачу полдня на возню с акциями.
А некоторые оценщики вообще просто не берутся за направления, которые ими не освоены. Нет, вам не скажут, что мы такую оценку не делаем. А просто назовут цену в разы превышающую стандартный тариф (а вдруг вы согласитесь?).
Также следует учитывать, что любая оценка это, как минимум, одно посещение оценщика. А чаще всего два посещения – сначала съездит отдать документы, заключить договор, оплатить, а потом еще раз для того, чтобы забрать готовый отчет. Это все расходы времени, сил и денег на дорогу.
Поэтому, минимальные затраты денег и сил на оценку будут в случае когда:
1) все наследуемое имущество вам оценят в одном месте – не потребуются лишние разъезды и расходы;
2) оценщик должен быть специализирован на оценке для наследства, а лучше всего если это будет оценочная фирма, имеющая в штате нескольких оценщиков опытных по различным направлениям оценки наследственного имущества. У таких оценочных организаций тарифы на оценку любого объекта для наследства будут минимальными. А единственный оценщик не может быть опытным сразу во всем – это не в человеческих силах.
Главное помните, что единственный легальный документ с рыночной стоимостью, который может вам выдать оценщик – это отчет об оценке. Отказывайтесь от предложений сделать «за недорого» справку, акт, заключение или иной документ о стоимости, кроме отчета. Это выкинутые на ветер деньги. У специализированных оценщиков расценки на оценку наследственного имущества сейчас столь низки, что подобная экономия пары-тройки сотен рублей не стоит риска.
Для чего необходима оценка наследства
Наследники, исполнители завещания или представители органов опеки и попечительства могут потребовать произвести оценку наследственного имущества.
Она фактически неизбежна, так как нотариусу, оформляющему право наследования, перечисляется пошлина за совершенные с его стороны нотариальные действия. Оценить наследство нужно также в ситуации, когда среди наследников имеются разногласия по поводу раздела имущества.
К объектам, подлежащим оценке относятся:
- недвижимость (дом, квартира, комната и т.п.);
- транспортные средства;
- оборудование и механизмы;
- ценные бумаги (акции);
- доля в предприятии;
- оружие;
- предметы искусства и т.п.